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11月30日，天津市住房城乡建设委等八部门联合印发通知称 ，利用3年时间
，在天津市范围内开展规范房地产市场秩序专项行动，打击房地产领域违法违规问题。

此前 ，11月17日
，厦门市11部门联合印发持续整治规范房地产市场秩序工作方案 。方案也提出，整治重点涉及房地产开发、房屋买卖 、住房租赁
、物业服务等四方面 ，力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转
。

事实上
，自今年7月23日住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》以来，不少地方纷纷跟进落实。据中房网不完全统计 ，截至目前
，已有天津、厦门 、浙江
、江西、山西 、辽宁
、云南、苏州 、安徽
、山东、海南 、广东、河北
、福建、黑龙江 、新疆等至少20城，发布了整治规范房地产市场秩序行动方案 。

一场声势浩大的3年整治行动 ，正在全国范围内迅速展开
。

明确整治行动“线路图 ”和“时间表
”

从各地公布的整治行动方案来看，房地产开发
、房屋买卖、住房租赁以及物业服务这4个领域的突出问题将是各地重点整治的方向。

在房地产开发方面
，多地提出，将整治房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏 、开裂
、空鼓等质量问题；未按完整居住社区建设标准建设配套设施等 。

此外 ，除上述问题
，浙江省还表示，关注房地产开发企业未提前三个月安排并落实债务融资工具到期兑付资金的情况；辽宁省则关注未按期动工开发建设或中止开发建设导致住宅项目用地构成闲置土地；未按合同约定足额缴纳国有建设用地使用权出让价款等情况
。

房屋买卖方面 ，多城将重点整治房地产开发企业未按规定取得《商品房预售许可证》或不符合商品房销售条件擅自销售行为；发布虚假违法房地产广告
，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；违规收取预付款、“茶水费”等费用 ，变相涨价；捆绑销售车位 、储藏室；捏造
、散布不实信息
，哄抬房价，炒作“学区房 ”等扰乱市场秩序的多项内容。

在住房租赁方面 ，将重点整治住房租赁企业开展业务前未通过监管服务平台推送开业报告
，未按规定如实完整报送相关租赁信息；网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任；克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务；存在“高进低出
”“长收短付”等高风险经营行为；未按规定办理租金监管；未按照规定明码标价等 。

物业服务方面，重点整治开发建设单位未通过招投标方式选聘前期物业服务企业；物业公司未按规定公示物业服务收费项目标准 、业主共有部分的经营与收益情况
、维修资金使用情况相关信息；超出物业服务合同约定或公式收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部位开展经营活动 ，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目等乱象。

整体来看
，各地的行动整治方案与7月份住建部等八部门印发的通知中所传达的精神和工作部署方向保持了高度一致，此外 ，不少城市还结合本地实际因城施策增加了整治内容
。

如浙江和黑龙江均在房地产估价方面提出了要求。其中
，浙江提出，重点整治涂改 、倒卖、出租
、出借或者以其他形式非法转让房地产估价机构备案证书；以迎合高估或者低估要求、给予回扣 、恶意压低收费等方式进行不正当竞争等问题 。黑龙江表示 ，重点整治擅自转让委托的估价合同业务
、未按规定出具估价报告等问题
。

与此同时
，各地在整治行动方案中还细化了具体阶段安排。如辽宁提出，集中整治行动自2021年11月开始 ，持续到2024年12月
，将按照制定方案动员部署、企业集中自查自改 、检查和整改
、长效机制建设4个阶段进行 。云南称，用3年左右时间分三步走 ，整体分为：动员部署和自查自纠阶段、全面整治整改阶段 、建立长效机制和实施常态化管理阶段
。

而浙江
、山东、山西 、安徽
、新疆等多城还进一步细化了每个阶段的时间安排。以山东为例
，2021年10月底前为动员部署和自查自纠阶段，2021年11月—2024年为检查和整改阶段 ，而建章立制和监管水平提升阶段贯穿全过程 。

整治规范行动更加长效化

实际上，对房地产市场进行整治和规范的行动
，以往一直都存在
。如2018年，住建部等七部门就联合发布通知 ，决定于2018年7月初至12月底
，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。而在2019年，住建部等6部门又联合开展了为期半年的住房租赁中介机构乱象专项整治工作 ，期间北京 、杭州、合肥等地也陆续研究出台了相关制度规定 。

不过
，住建部副部长倪虹指出，虽然往常的整治工作取得了较为明显的效果 ，但受利益驱使
，个别房地产市场主体仍铤而走险扰乱市场秩序，违法违规行为时有发生
。而住建部等八部门此次联合印发持续整治规范房地产市场秩序的通知 ，目的就是希望通过三年时间
，实现房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制 ，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立
，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 ，过去的整治更像是暴风雨式的
，整治和巡查过去了，可能就会恢复常态 。相比之下 ，本轮整治更显体系化
、制度化、长效化。

易居研究院智库研究中心总监严跃进亦表示
，从住建部和地方提出的“力争用三年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转 ”这一目标来看 ，预示着此次整治行动将更具持续性
，呈现出更加常态化的特点
。此外，配合今年以来多地为实现“三稳”目标而陆续出台的“升级版
”调控新政 ，无疑有利于巩固当前楼市调控所取得的积极效果
，并进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

住建部等八部门联合发文重点整治房地产市场！

澎湃新闻9月7日从福建省住房和城乡建设厅了解到，福建省住房和城乡建设厅9月3日发布《8部门转发关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》 。

《通知》要求 ，福建省住房和城乡建设厅 、福建省发展和改革委员会
、福建省公安厅、福建省自然资源厅 、 国家税务总局福建省税务局
、福建省市场监督管理局、中国银行保险监督管理委员会福建监管局 、中共福建省委网络安全和信息化委员会办公室等8部门，结合实际
，对提出实施意见认真贯彻执行
。

《通知》明确整治重点，福建全省按照突出重点
、分步实施的原则 ，细分领域组织开展房地产市场、租赁市场 、物业管理专项整治。今年先行启动实施房地产开发专项整治
，强化预售资金监管;重点整肃房地产交易秩序，严惩捆绑车位等违规销售行为 。以后年度根据房地产市场形势 ，制定当年重点整治项目
。

福建省住建厅随《通知》发布的附件《重点整治事项清单》
，主要包括房地产开发
、房屋买卖、住房租赁和物业服务4个方面。

其中提到，对于未按期交付符合《商品房买卖合同》约定品质的商品房 ，社区配套设施缺乏
，房屋渗漏 、开裂、空鼓等质量问题突出，影响居住使用;处置措施建议一盘一策 ，加强对逾期交房风险项目处置
，续建资金封闭运行管理 。引导购房者通过民事途径追究开发企业违反合同约定的责任
。挪用商品房预售监管资金，没有用于本项目在建工程的将责令整改 ，暂停预售资金拨付和预售审批;按照《城市商品房预售管理办法》进行查处;记录企业信用档案;公开曝光。

房屋买卖方面共有11条整治清单，包括房地产经纪机构发布虚假房源信息
，已成交房源没有在1日内下架;房地产开发企业销售新建商品住房，拖延
、拒绝购房者办理商品房买卖合同网签备案的要求 ，购房款没有由购房人账户(按揭放款账户)直接全额转入房地产开发企业预售资金监管账户;房地产开发企业及其营销代理机构、房地产经纪机构 、相关房地产从业人员
、银行信贷人员
，套取或协助购房者套取“经营贷”“消费贷 ”等非个人住房贷款用于购房，唆使购房人通过签订不真实成交价格的网签合同 ，非法规避房屋交易税费;违规收取“茶水费
”等费用
，变相涨价;捏造、散布不实信息，哄抬房价 ，炒作“学区房”概念
，扰乱市场秩序等 。

在住房租赁方面，从事住房租赁中介活动的房地产经纪机构 、住房租赁企业和网络信息平台 ，以及转租住房10套(间)以上的单位或个人(简称租赁企业)
，未向当地租赁主管部门提交开业报告即开展经营;轻资产住房租赁机构，通过“高进低出 ”“长收短付
”形成资金池;房地产经纪机构
、住房租赁机构挪用承租人租金等 ，都将责令整改，公开曝光
，涉及犯罪的移交公安部门查处
。

此外，《通知》要求 ，各级各部门要聚焦人民群众反映强烈的难点和痛点问题
，加大房地产市场秩序整治力度，各市县房地产主管部门牵头 ，结合本地实际及点题整治等重点工作
，认真制定本地区整治方案，确定当年度、当季度重点整治项目 ，细化工作安排
，及时动员部署，开展专项行动。

同时开展全面整治 。各市县要全面排查问题线索 ，建立整治工作台账
，认真核实 、逐件处理
、及时反馈。加大市场监管力度，实施联合调查、联合惩戒
。并在门户网站 、微信公众号等平台 ，设立房地产市场整治工作专栏，公开曝光典型违法违规违纪案例
，发挥警示震慑作用。

《通知》要求建立整治规范房地产市场秩序联络员工作机制;进一步完善“双随机 一公开”工作机制，保持房地产市场监管的科学性
、严谨性 。推动实施社会检查员和暗访机制 ，完善公众监督机制
。加大处罚力度
，依法依规联合惩戒，记录信用档案并予以公开曝光 ，涉嫌犯罪的
，移交公安司法部门依法查处。全面实施行业主体信用评价机制，强化信用评价成果运用 ，实施差异化监管 。

7月23日
，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》
。目标是力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制 ，监管制度不断健全
，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成 ，群众信访投诉量显著下降 。

在8月31日国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长倪虹表示
，要坚持标本兼治，长效整治
。运用法律 、经济、行政和信息化等手段 ，既解决当前房地产市场秩序的突出问题
，又注重完善体制和机制，从源头上规范房地产市场秩序。

关于建筑业拖欠工程款问题的调查与思考？

近日 ，住房和城乡建设部等8部门联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知 。

各省
、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅（委 、管委
、局）、发展改革委 、公安厅（局）
、自然资源主管部门、市场监管局（厅 、委）
、银保监局、网信办
，国家税务总局各省 、自治区
、直辖市和计划单列市税务局，国家税务总局驻各地特派员办事处：

整治规范房地产市场秩序是促进房地产市场平稳健康发展的重要举措 ，事关人民群众切身利益
，事关经济社会发展大局
。2019年，住房和城乡建设部等6部门联合开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作 ，取得了明显成效。但房地产领域违法违规行为仍时有发生
，整治规范房地产市场秩序还存在不少薄弱环节 。为深入贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，聚焦人民群众反映强烈的难点和痛点问题 ，加大房地产市场秩序整治力度，切实维护人民群众合法权益
，住房和城乡建设部 、国家发展改革委、公安部
、自然资源部、税务总局 、市场监管总局
、银保监会、国家网信办决定，持续开展整治规范房地产市场秩序工作（以下简称整治工作）。现就有关事项通知如下
。

一 、总体要求

（一）指导思想。始终坚持以人民为中心的发展思想 ，坚持房子是用来住的
、不是用来炒的定位
，进一步提高政治站位，增强“四个意识 ”、坚定“四个自信
” 、做到“两个维护” ，紧紧围绕稳地价
、稳房价、稳预期目标
，充分运用法治思维和法治方式，科学谋划 、精心组织 ，加强市场监管
、净化市场环境、改进政务服务 、增进民生福祉
，确保整治工作取得实效，促进房地产市场平稳健康发展 ，增强人民群众的获得感、幸福感
、安全感 。

（二）基本原则

——坚持聚焦问题、重点整治
。以问题为导向
，重点整治房地产开发 、房屋买卖
、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈 、社会关注度高的突出问题。

——坚持群众参与
、开门整治 。以维护人民群众切身利益为出发点和落脚点，充分调动群众广泛参与的积极性 ，定期公布整治工作阶段性成果，不断提升群众满意度
。

——坚持齐抓共管、综合整治。充分发挥部门职能作用
，加强协同配合，整合资源力量 ，建立部门联动机制
，提高房地产市场秩序综合整治能力 。

——坚持标本兼治 、长效整治
。综合运用法律
、经济、行政和信息化等多种手段，既解决当前房地产市场突出问题 ，又注重完善体制机制
，从源头上规范房地产市场秩序。

（三）主要目标 。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转
。违法违规行为得到有效遏制 ，监管制度不断健全
，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成 ，群众信访投诉量显著下降。

二 、因城施策突出整治重点

（一）房地产开发 。房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏
、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施。

（二）房屋买卖
。发布虚假违法房地产广告
，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷 ”“消费贷
”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款 、“茶水费”等费用 ，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造
、散布不实信息，扰乱市场秩序。

（三）住房租赁 。未提交开业报告即开展经营；未按规定如实完整报送相关租赁信息；网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任；克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务；存在“高进低出 ”“长收短付”等高风险经营行为；未按规定办理租金监管
。

（四）物业服务。未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准 、业主共有部分的经营与收益情况
、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动
，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目 。

三 、依法有效开展整治工作

（一）全面排查问题线索
。各城市要对房地产开发
、房屋买卖、住房租赁 、物业服务等领域进行全面排查 ，充分利用媒体
、12345热线、电子信箱 、门户网站
，结合“双随机
、一公开
”抽查与专项检查，多渠道收集问题线索 ，逐条分析研判
，形成整治问题清单。

（二）建立整治工作台账 。各城市要将整治问题清单分类建档，建立工作台账 ，明确责任部门
，制定整治措施，确定整改时限
。建立转办和督办机制 ，实施销号管理。对实名举报的案件
，要认真核实、逐件处理 、及时反馈 。

（三）发挥部门协同作用
。住房和城乡建设部门负责牵头组织实施整治工作，制订实施方案 ，开展摸底调查，移交问题线索
，汇总处理结果，总结通报情况 ，会同有关部门依职责对房地产领域违法违规行为进行查处。发展改革部门负责协调汇总房地产领域违法违规信息
，并纳入全国信用信息共享平台，推动各部门依法依规对相关企业及从业人员实施失信联合惩戒 。公安部门负责查处房地产领域合同诈骗、非法集资等涉嫌犯罪行为。自然资源部门负责查处未依法依规取得土地即开工等问题
。税务部门负责查处非法规避房屋交易税费行为。市场监管部门负责查处虚假违法房地产广告
、价格违法、利用不公平格式条款侵害消费者权益等问题 。金融监管部门负责查处信贷资金违规流入房地产市场等问题
。网信部门负责查处通过网络发布虚假房地产信息等问题。

（四）持续加大惩处力度 。各地要根据实际情况 ，创新思路
，多措并举，依法依规开展整治
。对本行政区域内违法违规的房地产开发企业 、中介机构
、住房租赁企业、物业服务企业 、金融机构
、网络媒体及从业人员 ，依法依规采取警示约谈、停业整顿 、吊销营业执照和资质资格证书等措施
，并予以公开曝光；涉嫌犯罪的，移交公安司法部门依法查处。对逾期不能偿还债务
、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业 ，实施重点监管
，提升风险防范化解能力 。

四 、建立制度化常态化整治机制

（一）切实加强组织领导
。充分发挥部省市纵向联动和部门横向协同作用。住房和城乡建设部会同国家发展改革委
、公安部、自然资源部 、税务总局、市场监管总局
、银保监会、国家网信办，通过加强信息共享 、联动查处
、齐抓共管等方式 ，共同推动整治工作 。省级住房和城乡建设部门要会同相关部门指导监督各城市整治工作
。各城市要认真制定整治方案，可针对本地突出问题增加整治项目
，及时动员部署，依法依规查处违法违规行为 ，督促整改落实
，完善相关制度，建立长效管理机制。

（二）强化监督评价考核 。省级住房和城乡建设部门每季度向住房和城乡建设部报送工作进展情况、典型案例和经验做法。住房和城乡建设部每半年对各地工作进展情况进行通报 ，同时抄送省 、自治区
、直辖市人民政府及新疆生产建设兵团
。落实房地产市场调控评价考核措施
，对整治工作得力、成效明显的城市，予以表扬；对房地产市场秩序问题突出 ，未履行监管责任及时妥善处置的城市
，进行约谈问责。

（三）正确引导社会舆情 。各地要综合运用报纸 、电视
、广播、网络等新闻媒体，加强正面宣传 ，正确引导舆论
，及时总结推广整治工作做法 、经验和成效，公开曝光典型违法违规违纪案例 ，发挥警示震慑作用
。中国建设报
、中国建设新闻网要开辟专栏进行宣传报道，形成浓厚整治氛围
，为整治工作创造良好舆论环境。

来源：住房和城乡建设部

上海房管局：加强商品住房销售管理

下面是中达咨询给大家带来关于建筑业拖欠工程款问题的调查与思考，以供参考 。

近年来 ，我国建筑业农民工工资被拖欠现象愈演愈烈
，已普遍引起社会各界的特别关注
。我会在调查中了解到，拖欠工资的主要原因是建设单位常年拖欠工程款 ，致使施工企业的资金被大量占用
，资金入不敷出已到了难以支付工资的程度。多年来，拖欠工程款问题一直困扰着建筑业 ，尽管政府及建设部等有关主管部门对此十分重视
，采取过一系列措施，但由于多种因素的干扰 ，收效甚微 。为维护农民工的合法权益
，维护社会稳定，推动加速解决拖欠工程款问题 ，2003年第4季度初，我会组织力量对全国建筑企业开展调查
。

一、我国建设领域工程款拖欠的基本情况和特点

我国建筑施工企业工程款被拖欠现象相当普遍
，其严重程度主要表现在拖欠数额十分巨大，并且呈现疾速增长的势头 ，给经济发展和社会稳定带来极其恶劣的影响。

（一）多年来拖欠工程款数额有增无减

据建设部提供的数字
，截至2002年底，全国建设单位累计拖欠建筑施工企业工程款达3365亿元 ，相当于当年建筑业总产值的19.6%.

近几年来工程款拖欠数额的增长呈现几何级数攀升的趋势 。有关资料显示
，1992年底，全国建筑施工企业被拖欠工程款总额达到200亿元 ，1993年增至308亿元
，1995年超过600亿元
。特别是“九五”以来，建设领域拖欠工程款加剧 ，拖欠款规模逐年加大。1996年年底
，建筑企业（指四级及四级以上建筑企业）被拖欠工程款1360亿元，全行业拖欠款影响深度（即期末被拖欠工程款与报告期建筑企业总产值的比值反映）为16.4%；至2001年底被拖欠款总量达到2787亿元 ，全行业拖欠款影响深度达到18.1%.

建设领域拖欠款清收难，工程款久拖不还的现象日趋严重 。中国建筑总公司被拖欠工程款高达160亿元
，其中被拖欠3年以上的款项占25%，被拖欠时间最长的一笔达20年之久。在广东省 ，拖欠3年以上的工程款比例竟高达71%.

（二）拖欠工程款的结构特点

据对调查收集来的材料分类统计结果显示
，建设领域被拖欠工程款结构呈现出以下特点：

国有建筑企业 、大型建筑企业是被拖欠大户
。据对2001年度拖欠款数据的分析，我国国有建筑企业被拖欠款约为1131亿元 ，占建设领域全部欠款的40.6%
，拖欠款影响深度达22.6%，明显高于全国18.1%的平均水平。全国一级大型建筑企业被拖欠工程款1621亿元 ，占全部被拖欠数额的58.2%
，拖欠款影响深度为25.7%，高于所有企业平均水平7.6个百分点 。

被拖欠数额较大的建筑企业集中在东部地区 ，约为54.5%.截至2001年底
，全国建筑企业被拖欠工程款2786.8亿元，东部地区建筑企业被拖欠工程款1760亿元 ，占全国被拖欠总量的63.1%.

房地产开发项目拖欠工程款问题比较突出
。房地产业是一个高投入、高风险
、高回报的行业，房地产经营者是拖欠工程款现象的“推波助澜 ”者。据国家统计局数据
，截至2001年年底，房地产开发项目拖欠工程款979.17亿元 ，占全部拖欠款的39.8%
，有些地区甚至高达50%.

政府投资的公益性建设项目拖欠工程款相当严重 。根据国家统计局统计，到2001年底 ，全国各地政府投资工程拖欠工程款达660.75亿元
，占全部拖欠工程款额的26.7%.

集体经济和私营经济建设项目对拖欠工程款依赖较大
。集体经济和私营经济企业多为中小企业。现阶段，我国中小企业融资渠道较少 ，建设项目资金相对比较缺乏
，同时集体企业和私营企业权责比较明晰，更具有拖欠工程款的欲望和动力 。

（三）拖欠工程款给社会各方面造成的恶劣影响

束缚企业经营 ，制约行业发展
。我国建筑业属微利行业
，利润率不足2%.中国建筑总公司算了一笔账：如果本企业年产值为400亿元，若按照1%的利润率计算 ，总公司160亿元的被拖欠款相当于8个工程局白干40年。由此可见，拖欠工程款对企业的影响相当严重
，不仅影响了资金的周转，而且还大大增加了贷款利息负担和负债率 ，甚至一些企业因资不抵债导致破产 。此外
，大量资金被占用，还影响了企业生产设备更新和技术进步 ，造成企业骨干、技术人才大量流失
。更为严重的是
，一些企业为转嫁拖欠工程款的风险，在工程中偷工减料 ，降低质量标准
，给建筑产品留下了安全隐患。

建筑业是一个目前拥有6.6万多家企业，3893万职工的大行业 ，是国家实施积极的财政政策
，拉动内需，进行基础设施建设的重要行业之一 。可是巨额拖欠款使得全国国有企业的利润逐年锐减 ，已经形成了我国建筑业改革发展的明显障碍。

影响职工生活，危及社会稳定
。巨额工程款的常年拖欠导致企业资金严重紧缺
，长期不能按时 、足额支付职工的工资
、医药费、养老保险金 、失业保险金，不能如数如期归还职工的集资款 ，尤其是造成拖欠农民工工资现象日趋严重。目前全国进城务工农民已超过1亿人
，其中多数集中在技术含量较低
、劳动密集度较高的建筑业，建筑工地成为拖欠农民工工资的重灾区 。近年来 ，建筑企业累计拖欠工资约316亿元
，农民工合法权益受到严重侵害，并因此多次引发了集体上访以至堵路、封桥 、静坐等事件 ，一些农民工甚至用“跳楼
”
、“自杀”等极端方式追讨工资
，增加了社会不稳定因素
。

破坏诚信原则，搅乱市场秩序。拖欠工程款问题造成了广泛的连锁反应和恶性循环 。一方面建筑业企业被大量拖欠工程款 ，另一方面建筑业企业又拖欠分包企业的工程款、材料设备供应厂商的购货款 、农民工工资和国家税款
、银行贷款
。大量“三角债 ”的产生
，引发了多头的债务纠纷，造成了社会信用关系的极大扭曲 ，同时也掩盖了因建设资金不足而盲目建设的问题，破坏了正常的社会经济秩序。

二、产生工程款拖欠和工程款久欠不决的主要原因

表面上看
，建设单位拖欠工程款主要原因可归结为三点：一是建设资金不足，工程预算不准确；二是工程启动后原材料涨价或原设计方案变更 ，造成预算追加
，引发双方矛盾未决；三是工程决算审计时间太长，有的拖延两年之久 。从深层次分析 ，产生工程款拖欠及久拖不决的原因比较复杂
，我们认为主要可归结为以下四个方面
。

（一）建筑市场供求失衡是拖欠工程款产生的基础

建筑业属于劳动密集型行业，生产领域广阔 ，在大规模的经济建设中容纳了大量的就业人员。随着二元经济结构并轨
，在城乡劳动力市场走向统一的过程中，农村建筑队伍异军突起 ，全国建筑业劳务队伍迅速扩大出现严重膨胀
，行业规模超量发展 、组织结构不合理，导致生产能力明显过剩 。此外 ，改革开放以来，大规模建设的投资主体、资金来源
、投资方式、融资渠道等都发生了根本性转变
，在固定资产投资规模中，国家财政部分已由主体地位下降到不足10% ，但人们对发展的要求又远远高于现有的投资能力
，使得资金不足的问题更显突出，尤其是房地产开发企业自有资金普遍缺乏 ，其项目投资70%来源于银行贷款
，绝大多数工程项目资金到不了位
。建筑施工队伍增长远大于建设工程项目数量的增长，而建设投资又远跟不上建设项目数量的发展 ，导致建筑市场激烈无序甚至恶性的竞争。为了生存
，施工企业饥不择食，面对垫资 、压价 ，明知陷阱也往里跳
，由此又使得建筑市场中的业主们受利益驱动，萌发了“不欠白不欠
”的不健康心态 ，导致市场主体;建设单位和施工企业之间的不平等交易 。

（二）社会信用体系不健全是工程款拖欠成风的根本

市场经济是信用经济和法制经济，社会运行的基础之一就是信用体系。我国市场经济发育尚不充分
，信用法规不健全，信用档案
、信用征信、工程担保等一系列信用制度远未建立 ，往往由于守信者没有得到应有的收益和相应的鼓励
，失信者得到了不应得到的收益甚至暴利而没有受到应有的谴责和处罚，客观上形成了对市场行为的不良诱导
。从建设单位情况看 ，信用意识普遍淡漠
，信用缺失行为盛行。有的建设单位不按照基建程序办事，在建设资金不足的情况下 ，超投资申报项目
，无资金先上项目，减少资金上大项目 ，概算超估算
，预算超概算，决算超预算 ，给工程项目留下很大的资金缺口 。有的建设项目投资者受利益驱动，把拖欠工程款作为一种经营手段 、生财之道
，不讲信用
、不守合同，就是有钱也理直气壮地拖欠工程款
。从施工队伍情况看 ，建筑企业尤其是国有大中型建筑企业普遍缺乏信用风险防范意识
，对被拖欠的应收账款视而不见，只满足于能够揽到工程 ，因此在承揽工程中往往忽视信用风险
，上当受骗。

（三）行业市场法制环境不完善是拖欠工程款成风的关键

随着建筑业发展和投资主体多元化，我国建筑市场的主导已经由过去施工企业转变为建设单位 ，但是有关法规相对滞后
，很难约束建设单位的行为 。如《建筑法》规定发包单位应当履行合同约定及时拨付工程款，却缺少对工程竣工决算的期限、方式等规定和业主违约责任条款 ，使施工合同有关条款的订立缺乏必要的法律法规依据和法律保障
。一些工程款的合同纠纷难以判定
，造成合同双方在履行合同中发生的纠纷长期得不到解决。又如《招投标法》虽出台已久，但尚无实施办法 ，严格操作仍有困难 。再如我国《刑法》缺少对恶意拖欠造成严重后果的债务人追究刑事责任的条款，致使恶意拖欠行为一再得逞
。

对于国家和有关主管部门已经出台的一系列建筑市场法规
，有法不依 、监控不严
、执法力度不足的现象普遍存在。近年来，面对开发商的恶意欠款 ，施工企业纷纷拿起法律武器
，可结果往往“赢官司难，胜了官司执行更难” 。这种情况在农民工依法起诉企业欠薪案件中也屡见不鲜 ，受侵害者的合法权益最终得不到法律的维护
，使得不守信者更加有恃无恐
。

简言之，一方面市场主体为追求各自的经济利益淡薄法律 ，一方面市场监管不力
，对有悖规则的市场行为缺少必要的法律手段制约。多年来这种“民不究法不办 ”的状态，致使拖欠者堂而皇之 ，被拖欠者敢怒而不敢言
，拖欠工程款现象在建筑市场愈演愈烈 。

（四）政府拖欠行为是治理拖欠问题的主要障碍

目前我国建筑业项目法人体制不健全，建设项目法人对项目及资金的筹划、建设实施 、生产经营的责任和投资风险责任并未得到完全落实 ，对建设项目法人行为缺乏必要的约束。特别是政府工程“投资
、建设、监管 、使用
”一体化，政府的市场行为几乎不受任何制约
，致使一些地方政府在资金不落实或存在大量资金缺口的情况下，依仗权力进行项目建设导致拖欠款
。由于对政府工程缺乏有效的市场监督和约束 ，加之建筑企业与政府之间没有建立平等的市场主体关系
，无论资金是否到位，企业都要把工程当作政治任务完成 ，垫资也得干
，结果多数建设项目都有大量的拖欠款产生。政府拖欠工程款给施工企业造成的危害绝不仅仅在于拖欠数额本身，还在于助长了建筑市场拖欠之风蔓延 ，增加了治理的难度
，尤其使政府治理拖欠的重拳难出，重锤难下 。

三、关于治理拖欠工程款问题的进展情况及对彻底治理拖欠款问题的几点建议

2003年 ，国务院及有关部委对解决拖欠农民工工资和根治拖欠工程款问题加大了力度
，强调从源头上解决问题
。提出从2004年起，用3年时间基本解决建设领域拖欠工程款以及拖欠农民工工资问题。

目前 ，清理拖欠工程款和农民工工资工作已初见成效，特别是清理拖欠农民工工资工作大有进展
，据有关部门初步统计，截止到2004年1月中旬 ，全国已偿付历年拖欠建筑业农民工工资215亿元
，清欠率68%，其中 ，2003年发生的欠款已兑付89%.

在这个问题终于进入解决阶段的时候
，我们不得不反思一下，拖欠工程款经过多年的积淀和渗透已经遍及各级政府部门和社会各个行业 ，早已尽人皆知
，为什么产生了如此恶劣的影响还能够在建筑市场存在这么多年？为什么拖欠工程款问题解决过多次反而越欠越多？为什么拖欠农民工工资问题年年抓，反而愈演愈烈？在反思中 ，我们应该总结教训
，并以此为鉴，对这次清理拖欠工程款的大规模行动的重大及深远意义应有一个清醒的认识 ，应从建立长效机制入手，标本兼治
，不断加快改进
、完善建筑市场的步伐，使这些危害社会稳定和危害企业、职工的不良现象得以彻底根治 。在目前治理拖欠工程款和农民工工资问题的过程中 ，我们提出以下四点建议
。

（一）对当前的治理拖欠工作在认识和运作上应有进一步的拓展和深化

国务院发布的《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》和有关部委的要求对于如何解决拖欠问题做出了详细的规定
，其力度和手段都是前所未有的，为打一场清理拖欠工程款的攻坚战创造了良好的条件。但是 ，我们应该清醒地认识到
，经济市场的整顿牵一发动全身，绝非头痛医头脚痛医脚 。从根本上解决拖欠款 ，实际是规范市场秩序的问题
。因此
，有关主管部门不仅要突出重点抓拖欠，还要全面审视建筑市场 ，制定长期的整治计划。在暴风骤雨式的整顿清欠之后
，各级有关政府部门还应坚持不懈地把好各自的关口，对市场经济发展的每一个阶段可能出现的问题 ，做必要的超前研究和预测，并早做防范
，一旦发现问题早做处理 。应在这次清理拖欠工程款工作中，不断完善有关部门在国务院部署下的工作协商制度和明确分工 ，各负其责
，密切配合的工作格局，并将这一格局引入到进一步改革 、完善有关政府部门的管理体制和职责中去
。

（二）把治理拖欠款的根本措施归结到法制建设上来

首先 ，应进一步完善有关法律法规。目前清理建筑业拖欠工程款和民工工资还主要依据行政措施
，应该把这些行之有效的措施用法律的形式确定下来，增加其时效性 ，加大其制约力度；应抓紧修改《建筑法》
、完善《招标投标法》
，增加法律对规避招标、肢解工程 、任意压价
、压缩工期、拖欠工程款等违法行为明确予以制止和处罚的规定；应尽快出台《劳动合同法》和《集体合同法》，明确劳动合同 、集体合同在规范用人单位的行为和企业工资支付中的基础性作用 ，为保护包括农民工在内的职工的合法权益提供有力的法律依据；应尽快补充我国《刑法》
、《民法》中对破坏诚信造成严重后果的行为严加处罚的规定和司法解释
，以充分发挥我国法律对市场经济中良好信用关系的刚性保障作用 。

其次，应加大对市场经济法制的宣传教育工作力度 ，提高各有关方面人员的法律意识，使其明确各自的权利义务
，提高其守法的自觉性。尤其应强化各级政府的法治意识，使建筑业市场的管理真正纳入法治的轨道
。

第三 ，应加大监督、执法工作力度。应充分发挥计划 、建设
、银行、劳动保障等部门联动执法的作用
，认真开展建设工程执法监察，加强执法队伍的力量 ，完善严厉打击拖欠款等市场不良行为的具体办法
，各主管部门应公开政策法规 、公开工作程序、公开岗位职责
、公开办事结果，对场外交易、私招乱雇 、肢解分包
、乱挂乱靠等违法乱纪行为公开查处；应充分发挥纪检监察部门的作用 ，加强对党纪政纪监督检查
，对建设领域党政和企业领导干部的违纪违规行为严肃处罚，对于不能够依法行政、严格执法的政府主管部门或人员应当追究其行政责任 。此外 ，法院应设立“绿色通道”
，加快审理拖欠工程款和拖欠职工工资案件的进程；应强化执行法庭判决的手段，切实有效地保障企业和职工的合法权益
。

（三）建立整治建筑市场的长效机制

我们认为 ，要从源头上彻底根治拖欠工程款和农民工工资现象，应在当前国务院及有关政府部门制定的各项政策性措施的基础上
，再主要配套建立四个机制。

建立建设产业劳动关系三方协商机制 。目前全国建设产业劳动关系三方协商机制已经建立，但区域性的建设产业三方机制尚不健全 ，总体看
，建设产业三方协商的工作机制还没有形成
。产业三方机制是政府行业主管部门 、行业工会和行业协会用不同的视角
、不同的思考，通过协商的方式 ，全方位参与行业管理的重要形式。建立产业三方机制
，可以充分利用劳动关系这根敏感的神经，及时发现建筑业市场出现的问题 ，从政府、企业 、职工各自的利益出发协商达成一致
，通过采取共同性的措施有效地加大宏观调控建设系统劳动关系的工作力度，把不规范的市场行为消灭在萌芽状态 。因此 ，有利于促进建筑市场以至于建筑业的健康发展
。劳动关系三方协商机制在国际上有近百年的历史
，多年来三方协商已经成为发达国家经济发展中不可缺少的组成部分。我们应该把这一机制作为一个成功的经验引入我国建筑业管理体制中，特别应发挥三方协商机制在规范用工
、健全工资支付制度等方面的积极作用 。

建立投资和管理领域中的权力制衡机制
。应按照政府投资的工程“投资、建设 、监管
、使用 ”适当分开 ，政企分开和实施相对集中的专业化管理原则，严格规范政府投资行为
，建立政府工程按正常审批程序报批后，接受同级或上一级人民代表大会的审查和监督 ，由财政部门按照承发包合同的约定
，直接向中标施工企业拨付工程款的政府投资管理运行机制。

建立合同管理机制 。建设主管部门应建立对项目投资方与施工单位双方合同签订和履行合法性的监督管理工作机制，在审批开工项目时把所签订的合同是否公平、合法作为一个重要的审查内容；工程建设进程中 ，在依法对有关施工质量 、建设工期和建设资金的拨付及使用等情况实行监督的同时
，还应对双方履行合同的情况进行严格检查，发现问题及时指正。应进一步健全仲裁制度 ，提高仲裁人员的业务素质
，充分发挥工程监理质量监检、造价咨询等机构在仲裁中的作用，最大限度地保证对合同纠纷作出裁决的公正性
。

建立社会舆论监督机制。除通过信访
、举报等形式接受投诉外 ，还应通过监察机构与各大媒体联网的形式接受群众投诉和建议
，将建筑市场管理和市场各方主体行为置于社会舆论监督之下，对有恶意拖欠行为的业主和建筑业企业、监督执法不力的政府主管机构或人员公开曝光 ，形成强大的媒体宣传和舆论监督声势，促进建筑市场健康发展和拖欠款问题的尽快解决 。

（四）建设产业各级工会组织要在治理拖欠款和欠薪工作中发挥积极的作用

建设产业各级工会组织要积极协助政府主管部门落实国务院关于切实解决建设领域拖欠工程款和拖欠农民工工资问题的通知精神
，深入调查研究，提出有利于彻底解决拖欠问题的政策性建议
。要依照《工会法》 、《劳动法》和《中国工会章程》的规定 ，积极组织进城务工人员加入工会
，通过与建设主管部门密切协作，采取必要的行政措施 ，做好劳务队伍的进出口地区进城务工人员工会组建工作
，最大限度地把各种类型的建筑劳务承包企业的工会组织建立起来，最大限度地把广大从事建筑业的农民工吸收到工会组织中来。要指导和帮助进城务工人员与用人单位依法签订劳动合同 ，监督企业严格执行并落实《劳动法》赋予劳动者的各项权利
，同时对进城务工人员进行普法教育，帮助他们运用法律武器维护自己的基本权益 。企业工会要代表职工与企业进行平等协商
、签订集体合同 ，明确工资支付标准、支付项目 、支付形式以及支付时间
，并监督合同的履行
。

各级建设产业工会要协同政府有关部门重点解决拖欠和克扣进城务工人员工资问题，加强对用人单位支付进城务工人员工资情况的监督 ，建立企业欠薪公示公告制度，全面推行企业用工诚信等级制度
，增强企业工资监管工作的透明度。有条件的地方还应建立企业欠薪保障制度或实行工资备付金制度 。以解决企业发生拖欠时垫付职工工资的资金来源
。要积极推动，配合劳动行政部门加大监察力度 ，对用人单位不与进城务工人员签订劳动合同或采用欺诈
、威胁等手段与进城务工人员签订非法合同、不依法履行劳动合同 、不依法支付工资报酬等违反劳动法律规定的行为
，坚决予以查处和纠正。

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