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一、2024微乐麻将插件安装有哪些方式
1 、脚本开挂：脚本开挂是指在游戏中使用一些脚本程序 ，以获得游戏中的辅助功能
，如自动完成任务
、自动增加经验值、自动增加金币等，从而达到游戏加速的目的。
2 、硬件开挂：硬件开挂是指使用游戏外的设备 ，如键盘
、鼠标、游戏手柄等
，通过技术手段，使游戏中的操作更加便捷 ，从而达到快速完成任务的目的 。
3 、程序开挂：程序开挂是指使用一些程序代码，以改变游戏的运行结果
，如修改游戏数据
、自动完成任务等，从而达到游戏加速的目的
。

二、2024微乐麻将插件安装的技术支持
1 、脚本开挂：使用脚本开挂 ，需要游戏玩家了解游戏的规则
，熟悉游戏中的操作流程，并需要有一定的编程基础 ，以便能够编写出能够自动完成任务的脚本程序。
2
、硬件开挂：使用硬件开挂
，需要游戏玩家有一定的硬件知识，并能够熟练操作各种游戏外设 ，以便能够正确安装和使用游戏外设
，从而达到快速完成任务的目的 。
3、程序开挂：使用程序开挂，需要游戏玩家有一定的编程知识 ，并能够熟练操作各种编程语言
，以便能够编写出能够改变游戏运行结果的程序代码，从而达到游戏加速的目的
。

三 、2024微乐麻将插件安装的安全性
1、脚本开挂：虽然脚本开挂可以达到游戏加速的目的 ，但是由于游戏开发商会不断更新游戏，以防止脚本开挂
，因此脚本开挂的安全性不高。
2
、硬件开挂：使用硬件开挂，可以达到快速完成任务的目的 ，但是由于游戏开发商会不断更新游戏
，以防止硬件开挂，因此硬件开挂的安全性也不高 。
3、程序开挂：使用程序开挂 ，可以改变游戏的运行结果
，但是由于游戏开发商会不断更新游戏，以防止程序开挂 ，因此程序开挂的安全性也不高
。

四 、2024微乐麻将插件安装的注意事项
1
、添加客服微信【】安装软件.
2、使用开挂游戏账号
，因此一定要注意自己的游戏行为，避免被发现。
3 、尽量不要使用第三方软件 ，通过微信【】安装正版开挂软件 
，因为这些软件第三方可能代码，会给游戏带来安全隐患 。

克而瑞研究中心发布的1-7月房企产企业销售排行榜数据显示 ，TOP100地产商的单月销售额环比下降29%，碧桂园
、中国恒大和万科集团的7月份单月销售额环比下降23%
。那么什么是权益销售额？权益销售额是房企按项目持股比例应占的销售金额。近年来
，房企合作开发项目越来越多，但一般统计房企销售金额时并未剔除非权益部分 ，未能真实反映其实际销售额 。权益销售数据不包括母公司以及关联方权益、员工跟投部分。行业普遍认为
，权益销售额能够更客观地体现房企的资金运用和战略把控水平
。根据克而瑞研究中心发布的数据，1月至11月 ，中国房地产企业TOP100权益金额排名中
，中国恒大 、碧桂园
、万科地产分列前三位。所谓权益销售额，即企业股权占比为口径 ，若某项目为多家房企合作
，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业 。

权益销售额是房企按项目持股比例应占的销售金额
。近年来，房企合作开发项目越来越多 ，但一般统计房企销售金额时并未剔除非权益部分
，未能真实反映其实际销售额。权益销售数据不包括母公司以及关联方权益、员工跟投部分 。行业普遍认为，权益销售额能够更客观地体现房企的资金运用和战略把控水平
。

销售流量金额顾名思义就是房地产项目在运营过程中由于销售所产生的资金流动额；而权益金额则是指某个投资方在项目中所占的权益份额。

两者的区别还是挺大的 ，不论从性质 、核算方法
、重要性上都有不同点 。

1.从性质上讲，销售流量金额涉及的是一个动态的概念
，它对应的是一定时期内资金流动的具体金额；而权益金额更偏向于静态的概念，它对应的是投资方在项目中所占的所有权权益份额
。

2.从核算方法上讲 ，某个房地产项目的销售流量金额指标直接体现在财务报告的“现金流量表
”中；而如果想取得权益金额的相关数据
，则要从财务报告的“资产负债表”入手。

3.从重要性上讲，权益金额是基础 ，销售流量金额则是项目运营成败的关键 。

由于权益金额直接对应的是项目某个投资方的所有者权益份额
，而项目利润的分配通常是以投资方的所有者权益份额为基础进行的，因此 ，对于投资方来说权益金额是其行使相关权利的基础
。

但从两者的重要性上来讲
，销售流量金额则是项目成败的关键。

所谓“现金为王 ”，一个项目如果销售流量金额运转快 ，则说明其可支配的资金就越充裕
，项目运转就越高效；如果销售流量金额运转慢，则说明其可支配的资金匮乏 ，项目进度就会放慢 。

因此，抓住项目销售流量金额就抓住了项目运营的核心。

管理者要从项目经营、投资 、筹资的角度对销售流量金额进行深入系统的剖析
，扬长避短，让项目更加稳健
。

销售流量金额是指房企操盘口径的销售业绩 ，主要衡量房企的项目操盘和管理能力
，即将项目销售金额计入操盘方的销售业绩。

但是注意，这里的流量金额并不是所谓的操盘金额 ，这里概念比较含糊
，但是可以理解为能明确操盘方的项目，以操盘方来计算 ，明确不了的那项目就按流量金额分开加总 。

当然部分城市的流量榜单可能就是前面提到的流量金额排行榜
。

至于权益金额排行
，基本上不会有歧义，均是指房企在所有的房地产开发项目中所占股权对应的销售业绩

流量金额可以理解为开发项目所有参股房企均可以100%将销售额计入自己业绩口径下的金额 ，无论是否操盘并表
，均将销售额100%计入，会有大量重复数据。

操盘金额可以理解为项目操盘方将销售额100%计入自己业绩口径的金额 ，其他股东方无论持股比例均无法计入自己业绩口径，联合操盘方一般会均分或从其他渠道获取资料
，尽量明确操盘业绩

权益金额就是开发商开发项目中所占股权对应的销售业绩，这个概念比较好衡量 ，基本上就是各上市公司年报中的权益销售额 。

可以投诉
。

12315是一个综合性的投诉平台
，不是单一类别的，老百姓遇到的一切不合理的待遇都可以打电话投诉 ，只要事实清楚
，理由充分相信肯定能得到合理的回复。

打电话之前建议先整理好思绪，放平好心情 ，别着急把事情说清楚
，祝你好运 。

可以.如果发现开发商存在违规或者欺骗消费者的话，是可以拨打12315投诉开发商的
。

“12315
”消费者投诉举报专线电话 ，是国家工商行政管理总局在原国家信息产业部的大力支持下
，决定在全国设立的专门受理消费者投诉举报的专用电话号码。

12315的受案范围 。

《消费者权益保护法》第十五条规定，消费者享有对商品和服务以及保护消费者权益工作进行监督的权利
。

消费者有权检举、控告侵害消费者权益的行为和国家机关及其工作人员在保护消费者权益工作中的违法失职行为 ，有权对保护消费者权益工作提出批评
、建议。

走钢索的房企陆续踩空，这次轮到奥园

文 郑慧 庞敏

编辑 刘建中

“躺平”
，是外界给中国奥园 （3883.HK） 贴上的标签 。

其实，在确定无法归还美元债之前 ，奥园挣扎了两个月。其间
，三大评级机构不断下调其信用评级，各种负面消息与自救行动相互交织
。但最终 ，两笔本金合计6.88亿美元的离岸债务到期
，成为压垮骆驼的最后一根稻草。

奥园是一家老牌房企，大本营位于广东 ，是中国内地房地产企业前30强之一 。其共有三个上市主体
，分别为中国奥园 （3883.HK） 、奥园 健康 （3662.HK） 和奥园美谷 （000615.SZ） 
。

2021下半年以来，监管变化 、头部房企暴雷等因素带来的市场端和融资端双重收紧 ，让更多地产公司陷入流动性困境。 危机已从“三道红线 ”评价体系里的红橙档
，逐渐蔓延至黄档，乃至绿档企业 。

财务看似 健康 的黄档企业为何也爆雷？奥园是一个典型样本
。外部环境极速恶化是不争的事实 ，但奥园爆雷却与自身虚弱脱不了干系。

高速扩张的过程中，实力没有跟上野心
，让奥园积累了诸多问题 。其发展十分依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高 ，隐形负债问题突出
。2020年踩错行业节奏后
，土储又难以形成高质量现金回流。《 财经 十一人》还发现，其2020年财报存在一些疑点 。

倘若地产市场没有瞬间入冬 ，奥园的问题也会逐渐暴露
。只是过程会更加温和
、隐蔽。

钱多多为何还不起债

单从财务数据来看
，奥园似乎不应该这么快倒下 。

2021年中报显示，奥园一年内到期的有息债务约521.7亿元 ，而账面现金及等价物约683.2亿元。扣除受限制资金159.6亿元
，仍剩余约523.7亿元资金，完全可以覆盖其短期有息债务
。

这是很多房企面临的共同问题：账面上趴着数百亿资金 ，却还不了数十亿的债。

《 财经 十一人》综合采访发现
，主要原因如下：

其一，地产公司调表手段繁多 。房企往往在年中、年末等关键节点 ，通过各种方式汇集资金，时点过了之后便将资金归还
，导致账面资金虚高
。

其二，预售资金监管整体趋严。房企回流到账面的资金 ，能动用的部分并不多 。

其三
，上市公司披露的年报，是合并后的情况 ，而资金可能主要集中于子公司项目
，真正可归集到母公司用于还债的有限
。

这些企业实际可调用的资金，远不及账面披露。

值得注意的是 ，奥园的账面现金及等价物
，占总资产约20%，这个比例 ，在前50房企中排名第一
，前50的均值约11.12% 。（前50即克而瑞2021上半年销售排行榜前50家的上市房企，下称“前50房企
”）
。

这个数据从侧面反映了 ，相较于自身体量而言，奥园其实存储了更多的资金。但为何仍然无法还债？《 财经 十一人》就此求教奥园
，奥园称目前无法回复 。

虽然奥园危机是去年11月才暴露于大众视野，但是其危机在2021上半年就已萌芽 ，自救行动也早已展开
。

现金流量表显示
，2021上半年，奥园经营活动现金净流入20亿元 ，投资活动净流入212亿元
，而筹资活动净流出122亿元。较往年变化明显 。

这几个数字粗略勾勒出了奥园在2021上半年的整体情况：经营上努力回血，减少拿地；投资活动大幅减少 ，甚至可能在抽回资金；融资方面压力巨大
，融到的钱远少于归还的钱。

奥园某区域中层员工李晓（化名）告诉《 财经 十一人》，集团资金紧张 ，早在2021年初就有端倪
。最明显的是
，拿地标准越来越严格。2021年起，奥园在拿地 、收并购上愈发谨慎 ，对项目开发周期
、回款测算、现金流最大值等指标卡得十分严格，尤其重视现金流测算 。

“原先我们报十块地
，总有一两块有点儿眉目，报二三十块 ，总能拿一块
。但后来明显感觉这个比例越来越低”
，李晓说。他还提到，整个2021年 ，全公司都在拼命回款
，打折力度较大，以价换量 ，销售考核要求十分严格 。

据《 财经 十一人》粗略统计
，奥园披露的土地储备中，2020年度新增的项目数大约有100个 ，而2021上半年
，仅新增了10多个项目
。

奥园在融资侧失血过多。前50房企中，有18家2021上半年融资活动现金为净流出 ，奥园净流出122亿元，仅高于阳光城（-129亿元） 、富力地产（-188亿元）
、蓝光发展（-233亿元）、绿地控股（-370亿元）和中国恒大（-374亿元） 。

经营侧回血有限
，奥园在投资侧尽力挽救
。2021上半年前50房企中，仅有5家公司的投资活动现金为净流入。奥园净流入212亿元 ，远高于排名第二的美的置业（112亿元） 。

进入下半年
，恒大危机引发一系列连锁反应，消费市场和资本市场对房企负面信息十分敏感
。“信心 ”变得愈发珍贵而又脆弱。 11月初 ，惠誉在一份下调奥园信用评级的报告中指出
，尽管奥园于2021年7月发行了18亿元人民币境内债券，并在10月进行了3.99亿港元股票配售 ， 但是现在基本没有资本市场融资渠道 。

自身造血能力有限
，外部又停止输血，出售资产也需要时间 ，面对1月份到期的两笔大额美元债
，奥园挣扎了一段时间，最后爆雷。上述两笔美元债合计约44亿元人民币 ，分别于1月20日 、1月23日到期
。

“如果不是刚好今年1月份到期，而是再迟半年到一年
，奥园或许能挺过去。现在这个形势之下，哪怕一家相对优质的房企 ，遇上一笔超大额债务到期
，也未必过得去 。
”一位私募基金地产投资人对《 财经 十一人》评价
。“当然，奥园自身底子差 ，肯定也是一个问题”
，他随即又补充道。

体弱的黑马

奥园踩错了行业节奏，在顶部下行阶段 ，仍然以收并购为主要手段
，大举扩张，且大量布局下沉市场和沉淀资金的旧改项目 。

2015年 ，奥园合同销售额152亿元
，排名68
。2016年起，开始高速扩张。2019年 ，奥园终于迎来自己的高光时刻——销售额破千亿，进入前30强 。

2016年之后
，高周转
、高杠杆成为房地产行业的一种普遍 游戏 规则
。多数房企借此高速扩张，奥园只是其中之一。“全国大部分城市 ， 从2015年到2019年房价几乎翻倍
，如果在这个时候没有相应的扩张，反而说明企业看不清大势 ” 。 上述投资人称
。

但到了2020年 ，政策收紧前夕
，奥园还是没有暂缓脚步，继续激进扩张。

2020年度 ，奥园新增土储约2015万平方米
，同比增加25%，拿地支出达到450亿元 ，超过预算350亿元 。从现金流来看
，2020年度，奥园的投资活动现金净流出425亿元 ，融资活动现金净流入476亿元，这两个指标的规模
，在前50强房企中均排名第二。

发展这些项目，后续还陆续需要资金投入
。而当年8月 ，监管层开始用“三道红线
”限制房企加杠杆；12月底
，限制银行业金融机构涉房贷款的“两道红线”发布，房企融资来源进一步收紧。这些政策及后续引发的连锁反应 ，改写了房企旧有的 游戏 规则 。

融资收紧后
，房企无法延续借新还旧的套路，更需倚重真实的经营活动
。但奥园自身的造血能力相对较弱。惠誉在2020年10月的一份报告中曾指出 ，奥园的业务对低线城市渗透较高
，且与相同评级的房企相比，商业地产业务比重较大 ，更易受到行业下行风险的影响 。

彼时
，惠誉给奥园的评级为BB，与旭辉、龙光相同
。奥园的合同销售平均售价约为每平方米10,022元人民币 ，低于同级房企13,500元~17,000元人民币的水平。

综合来看，奥园的土储布局偏下沉
，广而不深 。参考亿翰智库整理的2020上半年末数据，奥园在一 、二线城市的土储建面占比约为37.6% ，在三四线城市的土储建面占比约为62.4%
。（《 财经 十一人》调整了部分二线城市分类）除了大本营广东之外
，在其他地区城市的深耕力度不足，奥园进驻的90余座城市中 ，有80多座城市土储占比均不超过2%。

惠誉还提到
，2020年，奥园商业地产产品占可售资源的23% 。而与住宅地产相比 ，商业地产的去化率更低
，也更容易受经济周期的影响
。

一位内部人士告诉《 财经 十一人》，奥园在三四五线城市拿了较多项目 ，商业项目质量不高
，回款缓慢。另外，奥园旗下的县域集团、文旅集团 ，在诸多小县城拿了几十个项目 。虽然地价低，压占资金不多
，但仍然存在一定的杠杆率，由于市场不佳
、房贷下不来 ，这些项目后续销售-回款周期较长。

另外
，奥园近几年大力推行旧改业务，项目数从2018年末的16个快速增长至2020年末的60多个
。这些旧改项目主要集中在大湾区 ，质量高
，毛利可期。但问题是，旧改周期长 ，前期需要沉淀资金
，更无法在短期内给公司回血 。其境内发债主体奥园集团的资料显示，2020年末 ，旧改基金约占其少数股东权益的三分之一
，约为136亿元
。

上述奥园人士认为，奥园过去几年发展得过于激进 ，但资金、管理 、产品实力均还不够强，没跟上业务的快速扩张
，内部出现诸多漏洞。

首先是组织架构的问题 。2021年3月之前，奥园旗下分为地产
、商业地产两大集团
。这两大集团相对独立 ，各自为战
，有如赛马一般你追我赶，相互较劲。虽然赛马机制有助于扩张 ，但两套班子的设置
，一来使得人员结构复杂、冗余，增加沟通成本 、降低运营效率 ，二来也增加了资金风险 。“你两年翻了一番
，那我也得翻一番，大家在拿地上变得非常激进 ，资金使用效率难免出现问题
。 ”该人士称。

其次是项目管理上的粗放 。收并购是奥园赖以扩张的重要手段
。但不重视市场可行性研究
，前期研判粗放，使得奥园较容易在收并购项目上踩坑。

李晓的感受是 ，很多时候，市场研究部门的人没能坚持自己的判断和立场
，而是不断为投拓部门
、区域负责人让路 。

有些项目从市场的角度来看不应该收购，但最后还是被拿下。甚至 ，为了配合将测算数值做得漂亮
，市场部门预估的销售周期可以从18个月改成14个月，售价可以从一万五改到一万七
。“激进扩张的时候 ，房企多少都有这个问题。但20个项目有2、3个是这样的
，还能够运转下去，如果有10个项目都这样 ，公司是背不动的 。”李晓说
。

另外
，激进扩张的几年里，奥园不断招兵买马 ，但进来的人鱼龙混杂。李晓感受到
，同一类型 、级别的岗位，有些同事素质高 ，像开飞机的，但也有很多同事
，连驾照都还没拿到 。更不用提混进来的投机分子，贪污腐败 ，项目本身赚不了钱
，自己却可以赚得盆满钵满
。人员素质对不齐，导致很多时候 ，业务无法保持在统一的较高水平。

隐形的债务

窟窿究竟有多大
，不能只看账面情况 。水面之下，隐形的有息债务早就暗流涌动
。而这些隐性债务 ，往往在出现问题时才会进入大众视野。

比如
，去年11月，奥园集团被曝出一笔6590万元的信托贷款违约 。 这笔名为“申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理计划
”的信托 ，是惠聚系列的一个产品
，于11月12日到期
。系列中的另外3个产品，于当年12月到期。

这个资管计划的底层资产 ，实际可能是奥园系公司之间的往来款项 。

理由如下：公开信息显示，惠聚2号主要用于“折价受让供应商持有的对奥园集团并表公司的应收账款债权”
，由奥园集团提供连带责任保证担保。惠聚2号由珠海保税区启恒物流有限公司举借，而奥园旗下的广州弘凯置业有限公司 ，持有启恒物流60%股权
，也就是说，启恒物流实际上也是由奥园控股的公司
。

公开裁判文书显示 ，2021年11月16日
、2022年1月12日
，申万菱信对于奥园集团等相关主体，分别向法院申请了约2.07亿元、0.96亿元的非诉财产保全。

再比如 ，12月份
，奥园理财产品爆雷时，其自行披露称 ，公司相关的基金和定融产品总额约60亿元
，第三方公司管理的定融产品约24亿元 。

2020年初，曾有做空者发布报告 ，详细分析了奥园的明股实债及自融问题
。其在报告中指出，奥园的非控股股东权益主要由广州奥园股权投资基金管理有限公司 、珠海鼎盛股权投资基金管理有限公司和不同的信托
、保险以及投资公司构成。其中
，广州奥园股权投资基金管理有限公司是奥园子公司，涉嫌自融 。而种种迹象表明 ，珠海鼎盛也与奥园存在关联关系
。

明股实债与自融
，对房企来说是心照不宣的“秘密 ”。随着房企不断爆雷，这些曾经隐秘的操作逐渐暴露 。

明股实债的主要隐患有两点：其一 ，负债率指标计算容易失真
，影响对公司风险的判断；其二，实际应该作为利息支出的财务费用 ，并不会体现在利润表中
，影响对企业真实盈利水平的判断
。

中国奥园少数股东权益占总股东权益比例约66%，在行业内属于较高水平（前50均值约45%） ，而其少数股东损益占比
，始终维持在20%以下。 一直以来，都有人对此提出质疑 。而奥园的解释是 ，由于项目投入到结算会有2-3年周期，预计2020年将会有改善
。但从数据来看
，这个改善不太明显。

花样百出的融资方式，体现了奥园对于资金的渴求 。奥园自身资金实力不强 ，发展高度依赖外部融资
，且高利率的非标融资占比较高。 参考联合资信的评级报告，2020年底 ，其境内发债主体奥园集团的信托及其他融资占比约为47%
。过去几年
，奥园披露的平均融资成本在7.2%~7.5%，与同行相比偏高。2020年 ，亿翰智库监测的50家房企
，平均融资成本约6.11% 。

李晓对此感到无奈
。 面对动辄13、14个点的非标融资利率，地产项目的运营就像走钢索一般 ，理想状态下
，净利率可以达到5%~8%，但稍不留神 ，利润就会被吃空，甚至亏本。 自有资金占比高
，融资利率低的房企，潜在利润率更高 ，经营上也就有了更多腾挪的空间 。但对于底子薄
，又高速扩张 、渴求资金的房企而言，只有不断提高周转 ，一个锅盖盖五个
，甚至十个锅，才能提高自有资金的回报率 ，但风险也随之叠加
。

疑点重重的2020

《 财经 十一人》发现
，奥园身上还存在一些疑点。

其一，近两年 ，这家公司依据账面数据推算的回款金额
，与综合其他披露计算的结果相去甚远 。

一般来说，将预收款项当期变动 ，与营业收入加总，可以得到当年预收款项的实际增加
。对于地产公司来说
，这个数值大致与当年的回款金额相近，会有一定误差 ，但差异不会过大。

从下表可以看出
，2020年与2021上半年，综合奥园权益销售额与回款率 ，得出的回款金额
，与报表数值推算的结果差异较大 。

即便考虑到奥园在此期间处置了部分子公司，这个差异仍然让人难以接受
。以2020年为例 ，当年奥园出表公司合计约有75亿元预收款
，即便加上这75亿元，仍有近300亿元缺口（844-474-75=295）。

对于这个差异 ，有几种可能的解释方向：

一是奥园的合同销售额虚高 。对房企而言
，合同销售额是一张最直接、响亮的招牌。提高排名，甚至冲击千亿 ，意味着名声
、荣誉，也意味着更多的融资机会
。2019年7月、2020年3月
，中国奥园先后两次遭到做空，做空者均对其销售额的真实性提出质疑。

二是奥园的真实回款率或权益比例低于披露数据 。

三是当前财务报表或许已不能准确反映奥园的整体情况
。假设奥园披露的全部数据均真实可信 ，以2020年为例
，奥园当年全口径的回款金额约为1130亿元，而其合并范围内的推算回款金额约为474亿元。也就是说 ，若不考虑权益比例
，当年，奥园有高达656亿元的回款均发生在表外 。

2020年 ，奥园参与的合资项目数量从2019年的10个增至90个
，为合资公司提供的担保从2019年的80亿元人民币升至240亿元人民币
。

前述奥园内部人士透露，有时候 ，明面上的负债减少
，其实是转嫁到了合作方，以合作方的名义贷款 ，公司为其提供相应担保。受访的投资人也指出，这是地产公司在降低表内负债时会采取的一种操作 。

这意味着
，奥园的财务报表或许已不能准确反映其整体情况，其真实的负债规模也愈发成谜
。

其二 ，奥园将多家子公司“处置
”给了一家可能存在关联的公司。

2020年度
，中国奥园毛利率下滑明显，净利率却略有提升 ，主要得益于其非经营性损益 。其中占大头的
，分别是18.4亿元的汇兑损益，和12.28亿元出售附属公司的收益 ，两者合计约占当年税前净利润22.54%
。

《 财经 十一人》发现
，当年中国奥园处置子公司的多个处置交易的对象为同一家公司，而这家公司又与奥园存在千丝万缕的关联。

据年报披露 ，中国奥园2020年处置了50家附属公司 。这些公司之间存在控股关系
，如果剔除掉被控股的公司，则剩余34家 ，其中有6家公司的处置没有交易对价。我们将剩余的28家公司视为其当年出售的主要附属公司
。处置完这28家公司后，奥园仍然持有51%及以上股权的
，有19家，占比近70%。

一般来说 ，持股51%及以上
，说明对这家公司具有控制权，需要考虑将其纳入合并范围 ，自然也不能算做出售附属公司 。但是
，很多地产公司会以公司章程规定为由，说明自己不能“单独控制”这家公司 ，从而实现附属公司的“出表 ”
，奥园这次也给出了同样的理由
。

然而，事实恐怕并非如此。从下表可以看出 ，一家叫做“广州晟益房地产有限公司
”（以下简称“广州晟益”）的接盘方
，当年入股了奥园的十家附属公司 。彼时，广州晟益成立不到一年 ，其法定代表人吴鹏飞，正是珠海鼎盛的法定代表人
。广州奥晟投资有限公司
，也成立于2020年，现已是中国奥园的全资子公司 ，其初始董事之一也为吴鹏飞。

另外
，《 财经 十一人》并未查到其中三家公司的股权变更信息，不知其股权当年究竟出售给了谁 。目前 ，这三家公司仍由奥园100%持股
。

奥园集团的发债资料显示
，截至2020年底，多家出表公司所涉及的地产项目 ，奥园享有的权益仍为100%。

《 财经 十一人》就上述疑点咨询中国奥园
，奥园称暂不回复 。

自救之路

爆雷之后，诉讼接踵而至
。公开信息显示 ，其境内地产业务运营主体奥园集团
，目前已因三个案件成为被执行人，被执行总额金额合计约21.64亿元。

贝壳研究院分析师潘浩指出 ，奥园与其他陷入危机的房企类似，在整个流动性系统中
，先是一个齿轮卡住了，由于缺乏信心的润滑 ，故障又不断传导至其他联动的齿轮
，最后导致系统全面失效 。

现在，奥园需要盘活这个系统。

在其官宣境外债务重组后 ，市场陆续有消息称
，山东某康养地产国企有意成为中国奥园控股股东，广东粤海置地 、越秀地产等公司也在考察中国奥园位于广州
、珠海地区的项目
。截至目前 ，公司未公布重大实质性进展。

据智库媒体REDD消息
，市场传闻的某康养地产国企，或为山东国欣颐养集团旗下的中垠地产 。

奥园与中垠地产在2020年建立合作关系
。奥园旗下的深圳市实业发展有限公司 ，持有中垠地产40%的股份。中垠持有济南阳光壹佰房地产公司51%的股权
，而济南阳光100国际新城，是2020年新出现在奥园披露土储中的项目 。同年 ，奥园还新增了“济南中垠广场 ”、“济南中垠御苑
”等项目
。

几位受访者均表示，国企的决策流程一般较为复杂
，这笔潜在的战投目前看来仍然存在不确定性。另外，与整体出售股权相比 ，出售单项资产可能更为高效 。一般来说
，股权收购面临更大风险，尤其是当公司信用出现了问题 ，金融机构 、战投方更需要全面
、详细盘查底层资产
，摸清各种隐性债务
。因此，他们往往更愿意直接收购优质资产。

而目前 ，对于陷入危机的房企而言
，出售资产也是个艰难的博弈 。上述投资人提到，一些收购方在谈判时 ，会将折扣打得极低
，甚至只是略高于这个项目的有息负债
。比如，一个可售20亿元的项目 ，投入的10亿元中，有7亿元开发贷
，那么收购方会从8亿元开始报价。而不想贱卖资产的房企，往往无法接受这样的条件 。

对于奥园来说 ，通过处置资产降负债
，还可能面临另一重潜在压力。惠誉指出，少数股东权益占比较低的房企 ，可以通过处置项目权益来降杠杆
。而正如前文所说
，奥园的少数股东权益占比较高，这降低了其财务灵活性。

无论如何 ，目前进入ICU的所有房企
，都非常需要向外界释放利好信息，以维系脆弱的信心 ，获得喘息空间 。

作者为《 财经 》产业研究中心研究员和实习生

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