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原 、被告签订的预定协议书中明确约定了房屋售价
、方位等
，双方就诉争房屋本已存在预约关系的前提下，被告于2001年8月16日将合同条款已齐备的预售合同文本给原告签字盖章的行为 ，具有明确的订立合同的意思
，内容具体确定，已不同于被告所称的系协商合同条款的要约邀请 ，而是符合要约的条件
，构成要约，原告在该合同文本上签字盖章 ，是对被告发出的要约的承诺
，原告签好后交给被告，承诺已到达要约人 ，承诺生效，故双方预售合同已成立 。被告不盖章并不影响合同的成立
。依照《合同法》第13、14 、15
、21、25 、26
、37条的规定
，判决原告与被告签订的预售房屋合同依法成立。

被告对一审审理结果不服，依法提出上诉 。二审法院审理后认为 ，虽然上诉人未在预售合同上盖章
，但上诉人交给被上诉人其填写完备的预售合同文本，被上诉人签订了预售合同 ，并依照预售合同的约定交付了第一笔房款
，上诉人接受了合同及房款，并向被上诉人出具了房款发票 ，预售合同双方已实际履行
，故原审法院据此确认预售合同已成立并无不当
。上诉人利用其在售房过程中的优势地位，以书面合同未盖章为由 ，随意推翻双方达成合意且已实际履行的预售合同
，缺乏事实和法律依据，亦有违诚实信用原则。根据《民事诉讼法》第153条第1款第（1）项的规定 ，判决驳回上诉，维持原判 。

［基础知识］

本案涉及要约与要约邀请的区别问题
，即被告8月16日向原告提供预售合同文本是要约还是要约邀请
。要约又称发盘、出盘 、发价、出价或报价等，是指一方当事人以缔结合同为目的 ，向对方当事人提出合同条件
，希望对方当事人接受的意思表示。要约是合同订立的启动点，是当事人实质进行合同订立过程的开始 。要约邀请又称要约引诱 ，是指希望他人向自己发出要约的意思表示
。其目的不是订立合同
，而是邀请对方当事人向其为要约的意思表示。

本案还涉及合同成立的问题，即被告未在预售合同文本上签字盖章是否影响合同的成立 。合同成立是合同订立的一个结果 ，标志着合同的产生和存在
，是指当事人就合同内容协商达成一致，缔结了合同。根据《合同法》第25条的规定 ，承诺生效时合同成立
。

［法律争点］

本案双方争议的焦点是房屋预售合同是否成立
，而解决这一问题的关键是对被告向原告提供预售合同文本行为性质的认定，即其属于要约抑或要约邀请的问题。

（一）要约的法律构成

要约是希望和他人订立合同的意思表示 。根据我国《合同法》第14条的规定以及其他国家的合同理论和立法 ，要约应当具备下列条件：

第一，要约必须具有订立合同的意图
。要约的目的是要与对方签订合同
，所以要约中必须含有进行交易订立合同的意图。要约的这一要件强调，要约并不是“开始与对方协商 ”的意思表示 ，其所表示的意图是
，要约一经被接受，合同即告成立 。

第二 ，要约中含有合同成立的基本要素
。从要约的欲设效果看
，只要受要约人同意要约，合同即告成立。为了使成立后的合同能够履行 ，要约人必须对当事人的权利义务进行完整的设计 。也就是说
，为达此目的，要约的内容必须包括合同的最基本要素
。我国《合同法》第12条规定 ，合同内容由当事人约定
，一般应包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所，标的 ，数量，质量
，价款或者报酬，履行期限
、地点和方式 ，违约责任
，解决争议的方法。我国《合同法》贯彻合同自由的理念，没有规定合同的基本条款 。当要约中规定了基本条款时 ，受要约人接受
，合同即告成立
。但当要约中没有规定法律要求的基本条款时，受要约人对这种要约进行答复时 ，合同能否成立。从其他国家的司法实践看
，遗漏某一条款或某一条款订立得不清楚，不一定妨碍合同的成立 ，只有在被遗漏的条款是合同的核心条款时而法院又不能以法律规定的方法确定这一条款时
，要约才能归于无效 。我国《合同法》第61条、第62条 、第63条等规定，合同生效后 ，当事人就质量
、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的
，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照合同有关条款或交易习惯仍不能确定的 ，适用《合同法》的有关规定履行
。

第三
，要约中必须表明要约人放弃最后决定权的旨意。要约人一经向受要约人表示了订立合同的意图，他就应当将是否成立合同的最后决定权留给对方而不是自己 ，即应表明要约一经受要约人承诺即受约束的旨意 。我国《合同法》规定
，要约一经到达受要约人，在要约规定的期限内 ，不得擅自撤回或者变更其要约
。一经受要约人承诺
，合同即告成立。但现实生活中，如果要约人在要约中规定了保留条件时 ，是否还能称其为要约？所谓要约中的保留条件是指提出订立合同建议的人
，对其建议所采取的一种限制 。有时这种限制可表现为对订立合同的最后决定权的保留，有时也可以表现为对合同在特定条件下成立的决定权的保留
。从要约的本意和使命看 ，当要约中规定了保留条件时，就不能成为要约
，因为它使受要约人处于不确定状态，即使受要约人承诺 ，合同也不能成立
，这与严格意义上的要约概念违背。

第四，要约必须由要约人向其希望与之订立合同的人发出 。希望与其订立合同的人可以是特定的相对人 ，也可以是不特定的相对人
。特定的相对人可以是一个人
，也可以是多个人。对不特定的人发出要约，一般是指向社会公众发出 。我国《合同法》对此没有明确规定 ，但从第14条及第15条的规定看
，并未排除非特定人
。从法理上看，要约在于给与受要约人承诺的权利 ，也就是说
，提出建议的人一经选择好了缔结合同的伙伴，需要解决的问题仅仅是合同的内容问题。从这个意义上说 ，应将相对人特定视为要约成立的要件 。如果相对人不能特定，则意味着发出提议的人
，并未选择真正的相对人，该提议不过是为了唤起他人发出要约。但是 ，由于现代社会商品生产和商品经营的规模化
，也为向公众发出的订立合同的意思表示成为要约提供了客观基础
。在一定条件下将向公众发出的订立合同的意思表示视为要约，对受要约人是有利的 ，从这个角度讲
，可以允许要约人在自愿承担行为后果的条件下，向不特定的人发出要约。

需要指出的是 ，并非任何一个与缔结合同有关的意思表示均为要约
，有时意思表示人只是唤起相对人订立合同的意识，即由相对人向自己发出要约 ，这就是所谓的要约邀请 。故要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示
。尽管要约邀请貌似要约
，但因行为人不具有以自己主动提出订立合同的目的，故应与要约相区别。在司法实践中如何区别要约与要约邀请 ，并不是一件容易的事情，正如阿蒂亚所言：“我们经常试图对划归‘要约’一类的情况和划归‘要约邀请’一类的情况之间的区别加以说明
，但很难提出一般的规则 。
”(［英］阿蒂亚：《合同法概论》，42页 ，北京
，法律出版社，1982)
。根据我国司法实践和理论 ，区分要约与要约邀请主要是根据当事人所表达的意愿 、订约提议的内容
、是否包括了合同的主要条款以及交易习惯等来确定。根据这几项标准
，可以认定，被告给原告预售合同文本 ，在性质上属于要约
，而非要约邀请 。具体理由如下：

一是京城公司具有主动订立合同的意思表示，而非希望原告向其发出要约
。本案中 ，预售合同文本由京城公司提供
，京城公司将预售合同文本交由原告陈海燕让其签字盖章，充分表明了其主动订立合同的意思表示。

二是京城公司提供的预售合同文本条款齐备 ，包含了未来合同的主要条款，因而不同于要约邀请 。本案中
，商品房预售合同属于买卖合同，被告提供的该预售合同条款齐备 ，包括补充条款和附件等
，其中不仅约定了标的物和数量（京城公司开发的位于上海市浦东新区张家浜路京城大厦B单元××室房屋），还约定了总价款及付款方式和期限（2001年8月18日支付房款117650元 ，余款320000?元按揭、公积金组合贷款）
，因此其内容具体确定，符合要约成立的条件
。

三是根据交易习惯 ，通常房地产商只允许买受人就其拟定的合同文本接受或是拒绝
，其所拟定的合同文本是格式合同，不允许购买者修改或增加条款 ，因而其并非邀请买受人向其提供要约
，而是由其向买受人提供要约。

综上所述，被告向原告提供预售合同文本行为符合要约构成要件 ，属于被告向原告发出的要约 。

值得注意的是，原 、被告5月13日签订的购房预定协议书是约定将来订立一定契约的契约
，学理称为预约，其效力仅在于预约债权人得请求对方履行订立本约（房屋预售合同）的义务。在本案中其成立生效与否并不影响当事人双方重新就本约（房屋预售合同）达成协议
。

（二）合同的成立

本案中 ，被告将预售合同文本交给原告
，根据《合同法》第16条第1款的规定，该要约为生效的要约 ，原告在该合同文本上签字盖章
，是对被告发出的要约的承诺，原告签好后交给被告 ，承诺已到达要约人
，承诺生效。根据《合同法》第25条的规定，承诺生效时合同成立 。但值得注意的是 ，本案预售合同并非于原告签字盖章交给被告时成立
，这是因为：根据我国《城市房地产管理法》第40条的规定，房地产转让 ，应当签订书面转让合同
。因而本案商品房预售合同应为要式合同。我国《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立 。”可见
，要式合同的成立时间不同于非要式合同，后者于承诺到达要约人时成立
。故一审法院认为承诺生效时双方预售合同已成立 ，被告不盖章并不影响合同成立的观点是值得商榷的。本案原告8月20日将首期房款交付被告
，被告接受并出具了房款发票时，合同成立 。因为 ，根据《合同法》第37条的规定：“采用合同书形式订立合同
，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务 ，对方接受的
，该合同成立
。 ”因此，8月20日后 ，京城公司就应履行合同义务
，其主张合同未成立于法无据。

［案例评析］

本案涉及要约与要约邀请的区分以及要式合同的成立问题 。上海京城房地产开发公司8月16日向原告陈海燕提供预售商品房合同这一行为符合要约的构成要件，而非要约邀请
。原告在预售合同文本上签字盖章并交给被告 ，是对被告要约的承诺并且该承诺生效，但双方的预售合同并未因此而成立
，因为被告没有签章，不符合法律规定的要式合同的成立条件。该预售合同的真正成立时间为8月20日原告履行交付首期房款的主要义务 ，被告接受并出具房款发票之时 。因此
，一审法院认定预售合同成立是正确的，但依据是错误的 ，二审法院的审判理由较为合理。

谁帮我做关于物权法的一个案例分析啊～～～？

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。

1
、“双合同”销售房屋引发纠纷该如何解决？

基本案情：

某房地产公司与购房人签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋是装修交付。同时 ，购房人与案外人某装修公司签订《装饰工程委托协议书》 。上述两份合同签订后
，购房人支付了装修款和房价款，两公司分别开具了发票
。后因房地产公司逾期办证产生纠纷 ，购房人起诉要求支付逾期办证违约金。购房人述称其签订的《装饰工程委托协议书》是在售楼部签订，签完后由房地产公司拿回去盖上房地产公司的公章 。装修公司不予确认
，但并未明确否认
。购房人称装修款项是支付到房地产公司的账户。

一审法院判决：

一、房地产公司为购房人办理案涉房屋的不动产权证并交付给购房人 。

二 、房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[标准：参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准]
。

二审法院判决：

一
、维持一审判决第一项；

二、变更一审判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起三十日内，房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[以房屋价款1603785元为基数 ，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准
，从2017年11月1日计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，违约金总额以本金为限]。

裁判要旨：

近年来 ，在政府对房地产市场不断出台调控政策下
，部分楼盘开发商利用“双合同
”（买卖合同+装修合同）模式销售房屋引发纠纷 。开发商主导购房者与装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示
。依照《中华人民共和国民法总则》第146条的规定 ，签订装修合同是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为
，故该装修合同应为无效。虚假的意思表示隐藏的是签订买卖合同的真实意思表示，所以以虚假的装修合同表现出来的行为后果应该由真实的买卖合同来承接 ，故案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和 。

2 、面对虚假销售宣传
，法院会如何判决？

基本案情：

某房地产公司与多个购房户分别签订了《商品房买卖合同》，各户所购房屋面积及价款不等 ，房款均已付清。在合同履行过程中，购房者获悉房地产公司销售宣传的“水景公园”区域实为市政公用设施用地
，该区域市政规划也未明确存在“水景公园 ”规划建设
。并且，购房者所购商品房临近“变电站
”项目 ，该变电站属于电磁强辐射设施
，对所售商品房的居住品质存在一定程度的损害。但是在购房者购买商品房时，房地产公司从未以任何方式告知过该变电站在所售楼盘临近选址规划拟建的事实 。购房者以房地产公司对并不存在规划建设的“水景公园”进行虚假销售宣传 ，故意隐瞒高压变电站选址规划拟建的事实
，构成欺诈为由，向人民法院提起诉讼
。

一审法院判决：

被告房地产公司补偿购房等人损失（金额按照购房款2%确定）；二审法院维持原判。

裁判要旨：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定 ，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请
，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的 ，应当视为要约 。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同
，亦应当视为合同内容，当事人违反的 ，应当承担违约责任
。 ”本案出卖人违反诚实信用原则，给买受人造成损失的
，应当根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定承担缔约过失责任。

3、房屋认购定金能否退还？

基本案情：

吴某与某房地产公司签订房屋认购单1份约定：吴某认购某房地产开发公司房屋一套，认购总价为人民币1000万元 ，签订认购书时付定金人民币52万元；签署认购书后
，购房人应在10月10日前携带相关证明文件及本房屋认购单至售楼处签约，逾期按购房人违约处理 ，卖方可不经催告
，将房屋另行处置 。购房人所交定金，不予退还
。……当日 ，吴某向该公司支付了52万元
，该公司向吴某开具了收款事由为“订金
”的收据。后因为双方在10月10日为花园问题没能达成一致意见，致使认购书约定需要签署的商品房买卖合同也没能订立 。10月14日 ，该公司向吴某发出违约告知函
，称认购单已经失效，所交定金52万元不予返还
。房地产公司承认其销售人员在销售时曾经承诺购整层房屋赠送花园。双方一致认可是因为花园问题没能达成一致意见 ，造成商品房买卖合同没能订立 。

一审法院判决：

某公司应在七日内返还吴某定金52万元。二审法院维持原判
。

裁判要旨：

商品房预售合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。商品房预售合同签订后，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商
，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔 ，应认定双方均已履行了认购书约定的义务
，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则不应适用 ，卖方应向买方返还定金 。

4
、房屋交付不符合标准
，购房者该怎么办？

基本案情：

张某与某房地产公司分别签订两份《商品房买卖合同》，约定张某购买某房地产公司开发的房屋两套 ，合同约定房屋价款分别为99万元及14万元
，两份合同均约定交房日期为2017年2月16日前，房屋交付条件为“该商品房五大主体验收合格”
。合同签订后,张某依约缴纳了购房款 ，但某房地产公司未能在合同约定的时间交付房屋
，且未出示房屋经过验收合格的相关证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。庭审中张某自认于2017年8月10日拿到房屋钥匙并开始装修 。现张某主张房屋质量存在问题，双方产生纠纷
。另 ，涉案房屋已于2015年9月25日经过五大主体即建设、监理 、施工
、勘察、设计单位验收合格。

法院判决：

某房地产公司应支付张某逾期交房违约金（从2月16日计算至8月10日） 。

裁判要旨：

关于竣工验收标准问题张某与某房地产公司之间合同约定的房屋交付条件为“五大主体验收合格 ”，根据《建设工程质量管理条例》的规定
，建设工程的验收由建设部门组织验收
。因此双方之间的合同约定并不违反法律法规的强制性规定。由于某房地产公司提交的证据证明涉案房屋所在的楼座已经过五大主体验收合格，故涉案房屋已经达到交付条件 。张某主张涉案房屋未经验收交付的理由不能成立
。

5 、购房者办理按揭贷款 ，却未如约向银行提供完整有效的申请资料
，是否构成违约？

基本案情：

李某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份。《商品房买卖合同》约定：该商品房按建筑面积计算为80平方米，单价每平方1万元 ，总价款80元 。李某的付款方式为签约时支付30万元
，余款50万元申请按揭贷款。李某应向指定银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需的相关手续 ，逾期视为违约
。签订《商品房买卖合同》当日
，李某向房地产公司支付了30万元的购房款。李某应最迟在签订《商品房买卖合同》当日向银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需手续 。但是李某并未如约向银行提供完整有效的申请资料 ，没有按时办妥按揭贷款所需手续
。为了催促李某尽快履约
，房地产公司向李某发送告知函，但李某仍置若罔闻。

法院判决：

李某应向房地产公司支付违约金 。

裁判要旨：

若商品房买受人以买卖合同中关于办理按揭贷款手续的期限约定不明确为由而拒不办理按揭贷款手续;在办理按揭贷款的条件已经成就 ，经开发商催告后买受人仍不履行办妥按揭贷款手续的合同义务的，应承担相应的违约责任
。

浩远房地产开发公司曾于1994年3月
，以1000万元从他人手中购买了一块位于某市临近海边的100亩土地，以便在该地建设一栋豪华酒店。该地旁边有一商店即海滨商店 ，占地10亩 。浩远公司在购得该土地以后便与海滨商店协商
，并于1994年5月初订立以书面合同，合同规定：海滨商店在20年之内不得拆除该商店并兴建高层建筑 ，以阻碍浩远的旅客今后在酒店上眺望大海
，并影响浩远酒店周围环境的美观
。为此浩远每年向海滨商店支付10万元，以作补偿。双方在合同生效后过来一年 ，海滨商店因经营不善
，便将该房屋全部转让给大龙公司 。在订立合同时，海滨商店没有向大龙公司提及其与浩远之间的协议 ，大龙公司购买该房屋以后拆掉盖房屋并欲建议五层楼的旅馆
，该旅馆与浩远兴建的旅馆相距约200米
。浩远得知这一消息后，立即找海滨商店和大龙公司交涉 ，请求大龙公司停止兴建旅馆，遭到拒绝
，浩远便在法院提起诉讼，请求法院责令大龙公司停止兴建旅馆 ，请求确认海滨商店与大龙公司之间的转让合同无效
，并要求海滨商店赔偿损失。

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