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21天前还在征求意见的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（简称《通知》）
，8月31日正式落地。《通知》与征求意见稿并无明显变化，严控大规模拆除 、大规模增建 ，坚持“留改拆”并举
、以保留利用提升为主
，并且给出两个指标，原则上最多拆20%、拆建比不应大于2 。

业内人士认为 ，这是划出城市更新的底线
，确定了未来城市更新的主基调
。推动由过去的单一“开发方式 ”转向“经营模式
”的转变，避免重走城市粗放开发建设的老路。

城市更新一直是房企的赛道 ，不仅是土地来源之一
，也是房企的利润增长点 。那么，在实施城市更新行动中防止大拆大建的政策对于房企有着怎样的影响？在城市更新模式发生转变的情况下 ，房企又将何去何从？

城市更新最多拆20%

实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划《纲要》明确的重大工程项目
。

不过
，在各地实施城市更新行动中，出现的大拆大建行为引发了新的城市问题。

8月31日 ，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上
，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，各地实施城市更新行动的积极性非常高 ，但一些地方也出现了有悖初衷的苗头
，比如开始大规模拆除旧城旧区等 。为了贯彻落实党中央决策部署，防止各地重走城市粗放开发建设老路 ，住建部在研究论证的基础上起草了《通知》
，这个文件近期在媒体上广泛征求社会各界意见，得到了各方面认可和支持
。这个《通知》今天（8月31日）正式印发实施。

《通知》强调严格控制大规模拆除 。除了违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外 ，不大规模 、成片集中拆除现状建筑
，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%
。

同时，《通知》要求严格控制大规模增建。除了增建必要的公共服务设施外 ，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度
，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2 。

此外 ，《通知》要求应留尽留
，全力保留城市记忆，比如保留利用既有建筑。同时要保持老城格局尺度
。不破坏老城区传统格局和街巷肌理。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来 ，这是明确了城市更新的底线 。控制大规模拆除
，也是在规范企业参与城市更新的行为，至少今后乱拆的行为将面临约束
。而控制大规模增建 ，也将对房企开发形成约束
，并和大规模拆除形成呼应，没有大建的空间 ，也就抑制房企大拆的冲动。

值得关注的是
，《通知》强调不短时间
、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难 。要确保住房租赁市场供需平稳 ，城市住房租金年度涨幅不超过5%
。

“城市更新是转变城市开发建设方式的重要抓手 ”

而在探索可持续更新模式上，《通知》要求不沿用过度房地产化的开发建设方式
，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式
”转变，探索政府引导 、市场运作
、公众参与的城市更新可持续模式 。

“经过高速的城镇化发展 ，我国城镇化水平已超60%
，步入城镇化的中后期
。在新的城市发展阶段，面临着很多新问题和新形势。”黄艳表示 ，实施城市更新行动
，是要由过去大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的阶段 。而城市更新的内涵是要推动城市结构优化、功能完善以及品质提升，是转变城市开发建设方式的一个重要抓手
。

“城市更新的工作刚刚起步 ，仍在探索过程中。下一步
，我们将推进城市更新试点，探索城市更新的方法路径 ，推出一批示范项目
，积极 、妥善、有序地实施城市更新行动 。 ”黄艳如是说。

对此，中指研究院调查事业部运营总监吴建钦认为 ，《通知》在各地密集出台调控政策之际适时从全国层面划出城市更新重要底线，确定了未来城市更新的主基调
。其核心目的就是要推动由过去的单一“开发方式
”转向“经营模式”。

在吴建钦看来
，《通知》将有效避免重走城市粗放开发建设老路，对保留特定时代建筑
、保持老城格局、延续城市特色风貌起到重要作用 ，体现了城市内涵发展 、高质量发展的核心要义 。

“未来将优化和完善城市更新的规划和行动
。 ”贝壳研究院高级分析师黄卉表示
，“各地需要完善城市更新顶层规划。升级后的城市更新模式，以城市居民的真正需求为导向 ，逐步完善城市功能
，提升城市人居环境 。
”

而在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，在新的城市更新模式下 ，未来由区域开发转向区域运营后
，公共服务短板全面补上，旧区避免了衰败 ，住房功能配套更加齐全
，存量住房供应有效提升，将会成为历史文化烙印深厚
、功能复合的新区域 ，这也是未来住房供给侧改革的重要部分
。

业内：“赚大钱快钱”向“赚小钱慢钱 ”转轨

值得注意的是，近年来
，城市更新成为房企的新赛道，不仅是土地来源之一 ，也是房企利润新的增长点。比如
，华润置地未来一年城市更新约130亿元货值可转化为土地储备 。时代中国的土地储备中，约有50%来源于城市更新项目
。

那么 ，在实施城市更新行动中防止大拆大建的政策落地
，对房企有着怎样的影响?在近日房企举办的中期业绩发布会上，这个问题也成为热点。

其中 ，时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄表示
，《通知》更想引导的是有序拆迁，持续进行更新 ，比如要求对老城区的拆除不要超过20%
，老城区以外的棚户区 、城中村，拆建比不宜大于2 。时代中国基本上没有参与老城区的改造 ，所以没有影响
。对于城中村改造，时代中国的拆建比基本上都在2以下。

富力地产董事长李思廉也在中期业绩发布会上回应称
，根据住建部政策的解读，是不要在老城区大拆大建 ，广州有11个区
，越秀区和荔湾区的旧改项目受到影响，一般在天河
、黄埔、南沙 、海珠等地所受影响很小 。

在城市更新模式发生转变的情况下 ，房企又将何去何从？对此
，吴建钦预计，各地城市更新政策将更加注重有机更新 ，引导企业理性参与
，同时企业应以经营的理念参与城市更新。

在愿景集团城区更新事业部总经理刘楚看来，对于社会资本来说 ，更为紧迫的是转变发展理念
，真正从“赚大钱快钱
”向“赚小钱慢钱”转轨，充分发挥企业的创新优势和市场机制优势 ，围绕资金融通
、项目策划、规划设计 、建设施工
、运营服务等关键环节增强自身核心能力，善于在发展新业态、新场景 、新功能中打造“微利可持续 ”的商业模式
，提供一体化推进的“全链条
”和“全周期”服务
。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 付春愔

2021年房地产市场将何去何从？

各大房企明确提出要放缓发展步伐的三四线城市成了主要目标，部分地方性房企也在沉重的资金压力下精简人员 ，缩减开支。三四线城市众多的地产从业者不得不面对艰难的“裸辞求职 ”
，而他们的东家也不得不做出这样的取舍 。

“你知道我们的项目一天卖了多少吗？12个亿，2000多套 ，我从小在宜春长大
，这个城市从来没有这么疯狂过
。”赵景回忆，2013年国庆节 ，他所在的项目作为房企B入驻江西的首个项目开盘
，并创下了宜春楼市的成交纪录。

这样的数据令当时在宜春一家本土房地产公司工作的赵景感到震惊：“我就想，要是我能去哪上班就好了 ，结果机会真的来了
，房企B在宜春大量招人，我朋友被挖去做了HR（人力资源） ，直接把我也带去了 。
”

“刚入职的时候完全适应不了，以前每天都是按时上下班
，周末双休是肯定的，偶尔加个班也很轻松 ，毕竟宜春不算是什么大城市
，大家都是悠闲过日子，但是进了房企B以后 ，我基本上没有休过双休
，单休都少
。

但赵景很庆幸自己在几乎无休的加班生活中坚持了下来，坐上了公司一路狂飙的发展快车 ，从2014年加入到2018年离职
，赵景的薪资水平几乎每年都在翻番。“刚进去的时候一个月只有六千多点，之后每年越来越好 ，我这个人别的不行
，就是能吃苦能熬，四年下来 ，攒出了宜春两套房的首付 。”

2013年，房企B进入江西市场
，目前在江西已经有多达37个项目，覆盖了江西的11个地级市及县级市
。仅2017年一年 ，在江西拿地19宗
，总金额超过90亿元，在江西的各大房企中拿地数量排名第一 ，拿地金额仅次于恒大。

维持了四年多的火热随着集团战略的变更出现了转折
，赵景表示，区域公司目前均在收缩战线 ，“以前只要项目有潜力
，往上递就可以，最近几个月不用递就知道不会批 ，特别是合作项目
，每天我们在办公室好像也没什么正事干，杂七杂八的事情倒是一大堆 ，所以要‘优化’嘛，把我们优化掉了 。 ”

另一方面
，项目的销售也不复当年的火爆，据赵景描述 ，房企B在赣州、宜春的几个项目都出现了问题
，“原来大家觉得房企B是大品牌，但这些年下来 ，房企B在江西的项目质量饱受诟病
，今年又出了不少事情，品牌
、口碑可以说是被打下神坛了 ，降价销售的不在少数
。
”

赵景称
，原以为从房企B离职再跳槽到别的大型房企会很轻松，但找了近一个月的工作 ，觉得比较好的只有一两家
，薪资待遇也不能让他满意，“很多家HR都说 ，形势不好，招人名额很少
，而且大部分是基础岗位，都是一个萝卜一个坑 ，大家还都在填坑呢。”

彭坤在国庆假期连接进行了四场相亲
，尴尬的是，每一个相亲对象都没有深入交往的意向 。“最主要就是失业了 ，别人问你做什么的啊
，我说原来做房地产，人家觉得做房地产那你应该有车有房吧 ，我说没有
，我说现在还在找工作。 ”

彭坤原是九江市一家本土房地产公司的员工，今年5月 ，他所在的技术部被整体裁撤
，包括彭坤在内的4名员工被“劝退
”，同时 ，数个其他职能部门也遭到裁减，数10名员工离职
，“就跟我们说，要么调岗去干销售或者物业 ，要么自己走人
。”

事实上
，彭坤早就从内部的一些变动上感到了公司财务上的窘迫，“今年年初就把公司食堂给关了 ，改为每个月发50元的餐补
，日常用品也基本上降了一级，公交车原来有七八辆 ，现在只有三辆了
，能省的地方都在省。 ”

彭坤眼中，这样的情况与去年相比堪称云泥 ，2017年
，公司把一个攒了好几年的项目高价出售了，现金流充裕 ，公司特别“土豪
”，老板特别“霸气”
，全体员工携带家属去了东南亚团建，年终聚会的时候每桌都配了茅台 ，还邀请了当地有名的主持人 。

当时
，彭坤的公司内部还流传过即将被新力地产收购的言论，“新力毕竟是我们江西自己的品牌 ，而且全国50强
，发展那么快，对我们来说算是大腿了 ，当时老板就靠着这个噱头
，搞到了不少钱，结果现在一点消息都没有了 ，估计最后没看上我们公司
。 ”

没有了新力收购的概念背书
，彭坤的老东家在严酷的市场融资环境下陷入了现金流短缺的困境，彭坤表示 ，公司在九江庐山市内还有一个在建的项目，但目前项目因为缺乏资金已经停工。

这样的中小型地产企业背景能为他的履历加多少分？彭坤对这个问题的答案并不抱太大期望
，在投递了数十份简历石沉大海后，他打算试着投一投别的行业 。

“房企邀请我过去面试的也有 ，给我的感觉就是走个形式
，完成一下他们的KPI，并不是真打算招人 ，我也和几个其他房企的人聊过
，到处都在赶人，招人的不多了 ，要求都很高
。
”

彭坤觉得
，自己的困难只是一时的，但老东家可能快撑不下去了 ，“一个是没钱
，之前内部动员会就说了，今年已经是靠老板关系私底下去找钱了 ，债啊什么的都难发，另一方面搞不过那些大房企
，地价被他们炒起来了，新项目拿地拿不到 ，品牌、产品没人家好
，项目又卖不了别人那么贵，还不如让他们收购了 ，但是现在送上门人家都不一定愿意要。”

火热了近两年的楼市也出现了变化
，江西省国土资源厅的信息及安居客数据显示，自今年6月起 ，包括九江 、宜春在内的江西省各市县成交量
、房价的环比下滑
，其中，宜春成交总套数和总面积环比5月分别下降23.34%和21.98% 。

调控生效 ，市场降温
，“开源 ”上出现了难题，各地的众多中小型地产商默契地转向了“节流” ，据记者多方咨询，不仅是江西的房企大量裁员
，银亿、银城等位于浙江 、江苏等地的中小型房企也在精简人员编制
。

江苏领航猎头公司的一位地产行业猎头对记者称，之前的一些招聘职位都停掉了 ，目前手上主要是相对基层的岗位以及一些要求极高的管理岗位
，职位总数比往年少了很多。同时，各个招聘网站上新的求职简历有所增加 ，“现在是僧多粥少
” 。

一位杭州本土房企的HR对记者表示
，原本金九银十是招聘的黄金时期，但是今年在招聘上很严格 ，往年各部门至少都能有两个新岗位空缺
，今年两个部门才能空出一个岗位，同时 ，统计下来的离职率也达到了较高的水平
。

房价过高的问题一直困扰着中国居民
，随着禁炒住房列入十四五规划后，房地产降价势在必行。

随着元旦小假期的结束 ，2021年也正式来到了我们的面前，在近些年来
，房价高
、住房难等问题一直是困扰大部分居民的关键，但在国家出台十四五规划以后 ，政府将全面禁止房地产商的炒房行为
，这也将成为一个长期有效的对房地产商的监督机制，大部分房地产商也将在2021年迎来一波营销冬季 。

十四五规划后 ，不同地区的房子将会面临不同的价值命运
，这是因为房地产行业的发展已经步入了后半段，决定房地产价格的因素也发生了变化。其中决定房地产价格的第一个因素是政府出台的货币政策 、但货币政策在全国范围内都是通行的 ，因此它以平等的方式影响着全国各地的楼盘价格；它的直接影响就是看货币的去向
，哪个地方交易频繁
、热度高，那里的房价就会变高
。另一方面 ，从人口流动的角度来看
，人口密集的城市的楼盘往往还会保持着高价格的特征，需求量大自然价格就会稳定走高。

在2021年后 ，未来楼盘价格在不同城市将出现较大差别 。在大部分三四五线的小城市，因城市规模小 、流通性差的问题始终存在
，在这些三四五线城市的新区楼盘价格将会出现大幅度下降，但定义三四五线城市的时候千万不可按现有的城市划分来定义 ，这对于判定楼盘价格是严重错误的
，一些强地级市例如东莞等地虽然属于三线城市，但其城市GDP总量非常之大 ，已经远超其他三线城市
，因此考虑房价时划分三四五线城市不能按地级为衡量标准，而是以城市的国民生产总值为标准进行区分
。当然在这些区域中 ，地理位置好的商业房
、学区房依然是热点楼盘
，价格下降幅度也会相对于新区楼盘下降幅度较低。

未来房价在我国下降的趋势属于势在必行，因此房地产商也需做好充分面对行业寒冬的心理准备 。

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