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春节放假18天 ，网友羡慕这是“别人家的公司” 。
作者 | 卢泳志
编辑丨高岩
来源 | 野马财经
春节前，“杭州房企一哥”滨江集团（002244.SZ）又刷屏了 ，不仅给老板戚金兴的家乡三堡社区全体居民发放福利 ，还宣布2023年春节放假18天，网友纷纷羡慕这是“别人家的公司 ”。
在地产圈里 ，滨江集团有“中国好雇主 ”之称。 不久前 ，滨江集团公布了2023年春节放假安排通知，春节放假时间从1月19日至2月5日 ，共18天 。
去年 ，滨江集团春节假期就曾引起广泛关注，当时为庆祝公司成立三十周年，除了16天长假 ，还为员工提供7天“公司发展贡献特别带薪假期”以及3万-5万元消费券 。
来源：滨江集团公告
除了员工福利 ， 戚金兴还为家乡三堡人民发放共富福礼，每户可领取6000元超市卡 ，超70周岁老人根据年龄分别有不同福利 ，最高可领价值2万元的超市卡。
值得注意的是，此次发放福利的主体并非上市公司滨江集团 ，而是杭州滨江投资控股有限公司 ，其股东是戚金兴 、朱慧明等几位创始人，也就是说戚金兴用自己的钱慰问家乡父老 。
有这样的员工福利和社会善举 ，和滨江集团在2022年取得的成绩不无干系 。 这一年 ，滨江集团的销售额定格在1539亿元，排名升至历史最高——全国第13名。
在土地投资方面 ，滨江集团全年拿地41宗 ，总投资金额733亿元，其中权益金额374亿元，新增货值1500亿元 ，总土地储备超3000亿元 。
另外 ，滨江集团全年交付项目共计32个，其中杭州地区17个 ，其他城市15个；2022年滨江集团旗下共49个项目举行了奠基仪式 。
因此 ，在滨江集团2022年媒体年终恳谈会上，戚金兴一如既往地笑容满面 ，金句频出。其中 ，流传最广泛的就是那句 “不是我们猛，是他们 退太 快 ” 。
一匹成色十足的“黑马 ”
2022年的房地产市场极其动荡 ，滨江集团却完成了逆袭 ，实现1539亿元销售额，位列克而瑞全国房企排行榜第13位 。
再往前看 ，2008年-2018年 ，滨江集团销售额从28亿元增至850亿元，年复合增长率40.7%；2019年-2021年，销售额为1121亿元、1367亿元 、1691亿元 ，同比增长31.8% 、21.9%、23.8%。
在销售表现强劲的同时 ，戚金兴也在牢牢把控着滨江集团的财务安全 。
来源：Wind
2022年上半年，滨江集团有息负债规模558.07亿元 ，其中银行贷款占比78.3% ，直接融资占比21.7%，债务结构清晰 。
期内 ，滨江扣除预收款后的资产负债率65.47% ，净负债率85.79%。债务期限构成上，短期债务为178.96亿元 ，占比仅为32.07% ，现金短债比为1.11倍，“三道红线”持续保持“绿档 ”。
在融资方面 ，2022年滨江集团融资470亿元 ，同比增加22亿元 。
值得一提的是，2022年中期滨江集团的融资利率为4.7%，相较往年已是低点 ，到2022年末 ，滨江集团融资利率再创新低，达到4.6% 。
从长期来看 ，滨江集团始终保持着低于行业均值的融资成本。 数据显示 ，2017年-2021年，滨江集团平均融资成本分别为6％ 、5.8％ 、5.6％、5.2％和4.9% 。
滨江集团在财务上的审慎跟老板戚金兴有很大关系 。在戚金兴看来 ， 如果能贷10亿元 ，一般最多只贷7亿元，要给自己留一点空间。
正是这种稳健作风 ，让银行等金融机构对滨江集团充满信任 ，甚至还会主动贷款 。
2022年8月22日，滨江集团成功发行当年第一期中期票据 ，规模为9.4亿元 ，利率仅为4.8%；这是继去年7月1日成功发行短期融资9.7亿元后再次发债成功 。
2022年12月以来，地产融资政策暖风频吹，滨江集团再迎利好。 11月-12月 ，上海银行 、兴业银行 、中信银行、杭州银行等合计向滨江集团综合授信总数超3300亿元 。
虽然成绩亮眼 ，但戚金兴表示，未来的市场形势非常严峻 ，不容乐观 。有可能过去几年里 ，今年是压力最重的；但展望未来，可能今年日子最好。
“杭州一哥 ”走不出“舒适圈”？
出身于杭州 ，戚金兴热爱这片土地 ，因此滨江集团长期深耕杭州市场，始终将杭州及浙江省作为公司发展的重点区域 。
不过 ，也有人曾认为滨江集团是“画地为牢 ” ，而戚金兴也曾尝试走出“舒适圈 ” 。然而，在经历了一系列的尝试后 ，他似乎找到了适应自己的节奏 。
2022年 ，地产行业持续下行，这期间不少房企爆发出流动性问题，未出现债务问题房企也同样如履薄冰 ，不再大手笔购入土地 ，但滨江集团却有着不一样的看法。
来源：滨江集团
在滨江集团媒体年终恳谈会上，戚金兴给大家讲了阿拉斯加棕熊过冬的故事： “感知到冬天后 ，利用有限的时间蹲在瀑布前等待鱼汛 ，吃得饱一点，让脂肪再厚实一点 ，即便凛冬将至 ，也能活得更久一些 。”
在戚金兴看来，滨江集团就是一只等待渔汛的棕熊 ，2022年拿地是为应对未来市场变化的储备 。
2022年 ，滨江集团共摘地41宗，其中38宗位于杭州 ，总投资金额733亿元 ，拿地金额首次跻身全国房企拿地金额榜TOP10，位列第七位，较去年提升15位。
在杭州的土拍市场上 ，滨江集团被戏称为“杀疯了 ” 。在杭州前两轮土拍中 ，滨江拿下的土地已经超过20幅 。2022年5月，滨江集团又以56亿元完成对阳光城浙江永康6宗地块的收购。
将杭州当作“朱砂痣 ”的滨江集团 ，在去年4月份土拍结束后 ，就发出了准备好的喜报，深情表白杭州：我们深爱这个城市 。
滨江控股执行总裁、滨江物业董事长朱立东认为 ，土地是房地产企业最基本的生产资料 ，公司要正常发展运营必须要拿地，滨江之所以敢拿地也是出于对下一阶段宏观经济和政策充满信心 ，同时也对杭州市场充满信心 。
在区域布局方面 ，滨江集团继续保持三省一市，即浙江省 、江苏省 、广东省和上海市的区域发展战略。在投资比例上 ，杭州市占比50% ，浙江省内杭州市外占比40%，浙江省外占比10% 。
据克而瑞浙江区域统计，2022年上半年滨江集团在杭州推出商品住宅3800余套 ，整体中签率19.54% 。 此外 ，上半年滨江集团项目首开去化率达93%，远高于杭州八区81%的平均去化水平。
在杭州操盘榜中 ，2022年滨江集团销售额达到718.05亿元 ，权益销售额达565.21亿元，蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜冠军 。
业内人士认为 ，滨江之所以敢于重仓杭州 ，一方面得益于杭州市场，与多数城市相比 ，杭州楼市一直保持着旺盛的购买力；另一方面得益于自身在杭州市场的影响力和较低的财务杠杆 。
戚金兴的变与不变
1992年 ，杭州市江干区政府出资成立杭州滨江房屋建设开发公司，戚金兴被任命为董事长 ，并用借来的8万元充当公司启动资金 ，4年后，滨江集团正式成立。
事实上，在杭州的地产大佬中 ，戚金兴并非名声在外 ，和老大哥宋卫平相比， 这位国企出身的房企掌舵人没有太过显赫的战绩 ，而且性格更加稳健、低调。
在成立后的十余年里 ，滨江集团在规模上没有太大进展 。直至2002年，凭借金色海岸项目 ，滨江集团在杭州慢慢有了知名度 。
2006年6月 ，国有股份退出，戚金兴成为滨江集团实控人。 之后 ，戚金兴没有急于扩大规模 ，而是选择先打通资本市场 。
经过两年筹备，2008年滨江集团登录A股市场 ，成为国内最早一批A股上市房企 。上市后 ，戚金兴依旧没有走出浙江的意愿，在他看来，滨江只需要做个区域性房地产商即可。
2010年 ，滨江集团凭借杭州市场的份额 ，首次突破百亿大关，此后5年 ，滨江集团的销售规模一直维持在100亿左右 。
转折出现在2014年 ，这一年杭州楼市受调控影响陷入降价的漩涡，为应对低迷市场 ，戚金兴带着滨江集团打起了销售战 。
最终 ，戚金兴在2019年度媒体恳谈会上表示，截至12月8日 ，滨江集团的年度房产销售额首次突破了1000亿元。
之后房地产进入下行轨道 ，戚金兴用行动证明“押宝杭州”让滨江集团实现逆袭，成为2022年地产行业一匹“黑马” 。
除了公司业绩提升 ，戚金兴个人资产排名也在快速上升 。在 2022年胡润百富榜上 ，戚金兴 、戚家齐父子的财富值达到190亿元，增幅111%，排名上升506位至第296名。
在戚金兴看来 ，2022年对房地产而言 ，无疑是低位震荡的一年，滨江集团并不否认这一点 。但越是艰难的时期 ，越能看出企业的硬实力 。
不过 ，戚金兴认为， 在做好企业的同时 ，也应力所能及地做出与企业发展相吻合的一点儿社会回报 ，这是最美好的事。
买房首付多少合适？买房首付10万是什么套路
开一个中介店面挺容易的，但是要想挣钱却不容易 ，想要挣钱首先地址要选好 ，此外还要注重人员的录用，制定一些规章制度等 ，最重要的还是要选对房产中介管理软件 ，易房大师永久免费，可以试试，管理者还要具备一定的管理能力
房地产是当今最热的经济 ，房屋中介公司如雨后春笋般的排列在街头 ，为房屋买卖和出租当“红娘 ”，赚取丰厚利润 ，是房产中介经营者的追求。
资金：5~8万元
经理：1~2名
置业顾问：10名左右
方法/步骤
选址：租售活跃的小区门面（最好是小区出入口）面积：50~100平米 。?
装修：能容纳10 台左右电脑的公司大厅 。内设一个会议谈判室。一个总经理办公室 。一个洗手间 。设计公司背景墙。设计公司招牌 。
购入设备：
大厅：1 、电脑N台 。 2、办公桌每张2~3个位 ，摆放L或F形。3 、空调，厅和会议室各一台 。4 、打印机一台 。5、每位配一电话。6 、大点的物业分布图 。7 、大一点的喜报栏 。8、公司公告栏。9 、文件桌和文件架。10 、钥匙箱 。11、验钞机 。12、网络。
会议室：1 、会议桌一张 。2 、椅8张左右 。3、文件柜展示。
总经理办公室：1 、总经理办公桌椅 。2 、保险箱 。3、文件柜
准备周边各小区业主资料：可从小区管理处获得。
办理营业执照：备案
准备开业：一切安排就绪 ，开业大吉 。
后期经营：保证人员充足 ，加强专业培训 。提高公司氛围。
只需首付10万，就可以在一线城市买新房？
楼市有一段时间出现首付10万甚至更低可以购买一套新房的情况 ，这是怎么回事 ，难道房地产商 、开发商出于好心减轻大家的生活压力，难道他们赔本售卖不挣钱了？
不仅是公寓 ，一些住宅项目也开始启动首付延期 。
某住宅盘在朋友圈异常火热 。从售楼处人头攒动的小视频 ，到购房团 、再到成交喜报，几乎每一个宣传环节都能看到这个项目的身影。从宣传语来看，除了名校学区这一卖点 ，还有首付仅需XX万、一年内无利息还清等字眼。
一位销售中介称 ，该项目可以做第三方贷款，最高100万 ，免利息 ，但需要3千到3万元不等的手续费 。但项目销售称，因为最近卖得不错 ，开发商已经准备取消该活动 。某住宅项目 ，据销售介绍，交5万的订金后 ，剩下的首付在三个月按比例还清即可。以首付70万为例 ，第一个月仅需7万，第二个月35万 ，第三个月还清最后的23万 。
而且有销售称此次活动为集团内部的延迟 ，最长三个月，没有手续费 。从效果来看，低首付吸引力不错 ，可以尽快提高销量 ，资金回笼，销量上来以后 ，开发商也就取消了该活动。
楼市出现低首付等现象的原因主要有两个：
一方面 ，楼市本身环境一般，交易活跃度不够 ，需要靠低首付 、分期等来吸纳客户 ，减少回款压力 。
另一方面，部分项目可能产品本身有一些问题 。即使在大市 ，也需要活动来刺激交易。
业内人士指出 ，现在做首付分期的资金来源一般有两种，一是第三方贷款公司 ，购房者需要交纳一笔手续费；另一种则是由开发商延期 ，也就是销售所说的内部延迟 。目前来看，市面上流行的主要是后者 。
所以，大家买房一定要擦亮眼睛 ，不要贪图便宜或者轻信售楼处告诉你的折扣价 ，购买舒适省心，物有所值的房子 ，才是我们的初衷呀。
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