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春节放假18天 ，网友羡慕这是“别人家的公司” 。
作者 | 卢泳志
编辑丨高岩
来源 | 野马财经
春节前 ，“杭州房企一哥 ”滨江集团（002244.SZ）又刷屏了，不仅给老板戚金兴的家乡三堡社区全体居民发放福利 ，还宣布2023年春节放假18天 ，网友纷纷羡慕这是“别人家的公司 ”。
在地产圈里，滨江集团有“中国好雇主”之称 。 不久前，滨江集团公布了2023年春节放假安排通知 ，春节放假时间从1月19日至2月5日 ，共18天 。
去年，滨江集团春节假期就曾引起广泛关注 ，当时为庆祝公司成立三十周年 ，除了16天长假，还为员工提供7天“公司发展贡献特别带薪假期 ”以及3万-5万元消费券。
来源：滨江集团公告
除了员工福利 ， 戚金兴还为家乡三堡人民发放共富福礼 ，每户可领取6000元超市卡，超70周岁老人根据年龄分别有不同福利 ，最高可领价值2万元的超市卡。
值得注意的是 ，此次发放福利的主体并非上市公司滨江集团，而是杭州滨江投资控股有限公司 ，其股东是戚金兴 、朱慧明等几位创始人 ，也就是说戚金兴用自己的钱慰问家乡父老 。
有这样的员工福利和社会善举，和滨江集团在2022年取得的成绩不无干系 。 这一年，滨江集团的销售额定格在1539亿元 ，排名升至历史最高——全国第13名。
在土地投资方面 ，滨江集团全年拿地41宗，总投资金额733亿元 ，其中权益金额374亿元 ，新增货值1500亿元，总土地储备超3000亿元 。
另外 ，滨江集团全年交付项目共计32个 ，其中杭州地区17个，其他城市15个；2022年滨江集团旗下共49个项目举行了奠基仪式 。
因此 ，在滨江集团2022年媒体年终恳谈会上 ，戚金兴一如既往地笑容满面，金句频出。其中 ，流传最广泛的就是那句 “不是我们猛 ，是他们 退太 快 ” 。
一匹成色十足的“黑马”
2022年的房地产市场极其动荡，滨江集团却完成了逆袭，实现1539亿元销售额 ，位列克而瑞全国房企排行榜第13位 。
再往前看 ，2008年-2018年，滨江集团销售额从28亿元增至850亿元 ，年复合增长率40.7%；2019年-2021年 ，销售额为1121亿元 、1367亿元、1691亿元，同比增长31.8% 、21.9% 、23.8%。
在销售表现强劲的同时 ，戚金兴也在牢牢把控着滨江集团的财务安全 。
来源：Wind
2022年上半年 ，滨江集团有息负债规模558.07亿元，其中银行贷款占比78.3% ，直接融资占比21.7% ，债务结构清晰 。
期内，滨江扣除预收款后的资产负债率65.47% ，净负债率85.79%。债务期限构成上 ，短期债务为178.96亿元，占比仅为32.07%，现金短债比为1.11倍 ，“三道红线 ”持续保持“绿档 ” 。
在融资方面 ，2022年滨江集团融资470亿元，同比增加22亿元 。
值得一提的是 ，2022年中期滨江集团的融资利率为4.7% ，相较往年已是低点，到2022年末 ，滨江集团融资利率再创新低 ，达到4.6%。
从长期来看，滨江集团始终保持着低于行业均值的融资成本。 数据显示 ，2017年-2021年 ，滨江集团平均融资成本分别为6％、5.8％、5.6％ 、5.2％和4.9% 。
滨江集团在财务上的审慎跟老板戚金兴有很大关系 。在戚金兴看来， 如果能贷10亿元 ，一般最多只贷7亿元 ，要给自己留一点空间。
正是这种稳健作风，让银行等金融机构对滨江集团充满信任，甚至还会主动贷款 。
2022年8月22日 ，滨江集团成功发行当年第一期中期票据 ，规模为9.4亿元，利率仅为4.8%；这是继去年7月1日成功发行短期融资9.7亿元后再次发债成功 。
2022年12月以来 ，地产融资政策暖风频吹 ，滨江集团再迎利好。 11月-12月，上海银行 、兴业银行、中信银行 、杭州银行等合计向滨江集团综合授信总数超3300亿元 。
虽然成绩亮眼 ，但戚金兴表示 ，未来的市场形势非常严峻，不容乐观 。有可能过去几年里 ，今年是压力最重的；但展望未来 ，可能今年日子最好。
“杭州一哥”走不出“舒适圈 ”？
出身于杭州，戚金兴热爱这片土地 ，因此滨江集团长期深耕杭州市场 ，始终将杭州及浙江省作为公司发展的重点区域 。
不过，也有人曾认为滨江集团是“画地为牢 ”，而戚金兴也曾尝试走出“舒适圈” 。然而 ，在经历了一系列的尝试后 ，他似乎找到了适应自己的节奏 。
2022年，地产行业持续下行 ，这期间不少房企爆发出流动性问题 ，未出现债务问题房企也同样如履薄冰，不再大手笔购入土地 ，但滨江集团却有着不一样的看法 。
来源：滨江集团
在滨江集团媒体年终恳谈会上 ，戚金兴给大家讲了阿拉斯加棕熊过冬的故事： “感知到冬天后，利用有限的时间蹲在瀑布前等待鱼汛 ，吃得饱一点 ，让脂肪再厚实一点，即便凛冬将至 ，也能活得更久一些 。 ”
在戚金兴看来 ，滨江集团就是一只等待渔汛的棕熊，2022年拿地是为应对未来市场变化的储备。
2022年，滨江集团共摘地41宗 ，其中38宗位于杭州 ，总投资金额733亿元，拿地金额首次跻身全国房企拿地金额榜TOP10 ，位列第七位 ，较去年提升15位。
在杭州的土拍市场上，滨江集团被戏称为“杀疯了 ” 。在杭州前两轮土拍中 ，滨江拿下的土地已经超过20幅 。2022年5月 ，滨江集团又以56亿元完成对阳光城浙江永康6宗地块的收购。
将杭州当作“朱砂痣”的滨江集团，在去年4月份土拍结束后 ，就发出了准备好的喜报 ，深情表白杭州：我们深爱这个城市 。
滨江控股执行总裁 、滨江物业董事长朱立东认为，土地是房地产企业最基本的生产资料 ，公司要正常发展运营必须要拿地 ，滨江之所以敢拿地也是出于对下一阶段宏观经济和政策充满信心，同时也对杭州市场充满信心 。
在区域布局方面，滨江集团继续保持三省一市 ，即浙江省、江苏省 、广东省和上海市的区域发展战略。在投资比例上 ，杭州市占比50%，浙江省内杭州市外占比40% ，浙江省外占比10% 。
据克而瑞浙江区域统计 ，2022年上半年滨江集团在杭州推出商品住宅3800余套，整体中签率19.54% 。 此外 ，上半年滨江集团项目首开去化率达93% ，远高于杭州八区81%的平均去化水平。
在杭州操盘榜中，2022年滨江集团销售额达到718.05亿元 ，权益销售额达565.21亿元 ，蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜冠军 。
业内人士认为，滨江之所以敢于重仓杭州 ，一方面得益于杭州市场 ，与多数城市相比，杭州楼市一直保持着旺盛的购买力；另一方面得益于自身在杭州市场的影响力和较低的财务杠杆 。
戚金兴的变与不变
1992年，杭州市江干区政府出资成立杭州滨江房屋建设开发公司 ，戚金兴被任命为董事长 ，并用借来的8万元充当公司启动资金，4年后 ，滨江集团正式成立。
事实上 ，在杭州的地产大佬中，戚金兴并非名声在外 ，和老大哥宋卫平相比 ， 这位国企出身的房企掌舵人没有太过显赫的战绩，而且性格更加稳健 、低调 。
在成立后的十余年里 ，滨江集团在规模上没有太大进展 。直至2002年 ，凭借金色海岸项目，滨江集团在杭州慢慢有了知名度。
2006年6月 ，国有股份退出 ，戚金兴成为滨江集团实控人。 之后，戚金兴没有急于扩大规模，而是选择先打通资本市场 。
经过两年筹备 ，2008年滨江集团登录A股市场 ，成为国内最早一批A股上市房企 。上市后，戚金兴依旧没有走出浙江的意愿 ，在他看来 ，滨江只需要做个区域性房地产商即可。
2010年，滨江集团凭借杭州市场的份额 ，首次突破百亿大关 ，此后5年，滨江集团的销售规模一直维持在100亿左右 。
转折出现在2014年 ，这一年杭州楼市受调控影响陷入降价的漩涡 ，为应对低迷市场，戚金兴带着滨江集团打起了销售战 。
最终 ，戚金兴在2019年度媒体恳谈会上表示 ，截至12月8日，滨江集团的年度房产销售额首次突破了1000亿元。
之后房地产进入下行轨道，戚金兴用行动证明“押宝杭州”让滨江集团实现逆袭 ，成为2022年地产行业一匹“黑马 ” 。
除了公司业绩提升 ，戚金兴个人资产排名也在快速上升 。在 2022年胡润百富榜上，戚金兴、戚家齐父子的财富值达到190亿元 ，增幅111% ，排名上升506位至第296名。
在戚金兴看来，2022年对房地产而言 ，无疑是低位震荡的一年 ，滨江集团并不否认这一点 。但越是艰难的时期，越能看出企业的硬实力 。
不过 ，戚金兴认为 ， 在做好企业的同时，也应力所能及地做出与企业发展相吻合的一点儿社会回报 ，这是最美好的事。
买房首付多少合适？买房首付10万是什么套路
开一个中介店面挺容易的 ，但是要想挣钱却不容易，想要挣钱首先地址要选好，此外还要注重人员的录用 ，制定一些规章制度等 ，最重要的还是要选对房产中介管理软件，易房大师永久免费 ，可以试试 ，管理者还要具备一定的管理能力
房地产是当今最热的经济，房屋中介公司如雨后春笋般的排列在街头 ，为房屋买卖和出租当“红娘 ” ，赚取丰厚利润，是房产中介经营者的追求 。
资金：5~8万元
经理：1~2名
置业顾问：10名左右
方法/步骤
选址：租售活跃的小区门面（最好是小区出入口）面积：50~100平米 。?
装修：能容纳10 台左右电脑的公司大厅。内设一个会议谈判室。一个总经理办公室 。一个洗手间 。设计公司背景墙。设计公司招牌 。
购入设备：
大厅：1 、电脑N台 。 2 、办公桌每张2~3个位 ，摆放L或F形。3、空调 ，厅和会议室各一台 。4 、打印机一台 。5 、每位配一电话。6、大点的物业分布图 。7、大一点的喜报栏 。8 、公司公告栏。9 、文件桌和文件架 。10、钥匙箱 。11 、验钞机。12 、网络。
会议室：1、会议桌一张 。2 、椅8张左右 。3 、文件柜展示。
总经理办公室：1、总经理办公桌椅 。2 、保险箱 。3 、文件柜
准备周边各小区业主资料：可从小区管理处获得。
办理营业执照：备案
准备开业：一切安排就绪，开业大吉 。
后期经营：保证人员充足 ，加强专业培训 。提高公司氛围。
只需首付10万 ，就可以在一线城市买新房？
楼市有一段时间出现首付10万甚至更低可以购买一套新房的情况，这是怎么回事，难道房地产商、开发商出于好心减轻大家的生活压力 ，难道他们赔本售卖不挣钱了？
不仅是公寓 ，一些住宅项目也开始启动首付延期 。
某住宅盘在朋友圈异常火热 。从售楼处人头攒动的小视频，到购房团 、再到成交喜报 ，几乎每一个宣传环节都能看到这个项目的身影。从宣传语来看 ，除了名校学区这一卖点，还有首付仅需XX万 、一年内无利息还清等字眼 。
一位销售中介称 ，该项目可以做第三方贷款 ，最高100万，免利息 ，但需要3千到3万元不等的手续费 。但项目销售称 ，因为最近卖得不错，开发商已经准备取消该活动。某住宅项目 ，据销售介绍 ，交5万的订金后，剩下的首付在三个月按比例还清即可。以首付70万为例，第一个月仅需7万 ，第二个月35万 ，第三个月还清最后的23万 。
而且有销售称此次活动为集团内部的延迟，最长三个月 ，没有手续费 。从效果来看 ，低首付吸引力不错，可以尽快提高销量 ，资金回笼 ，销量上来以后，开发商也就取消了该活动。
楼市出现低首付等现象的原因主要有两个：
一方面 ，楼市本身环境一般 ，交易活跃度不够，需要靠低首付、分期等来吸纳客户 ，减少回款压力 。
另一方面 ，部分项目可能产品本身有一些问题 。即使在大市，也需要活动来刺激交易。
业内人士指出，现在做首付分期的资金来源一般有两种 ，一是第三方贷款公司 ，购房者需要交纳一笔手续费；另一种则是由开发商延期，也就是销售所说的内部延迟 。目前来看 ，市面上流行的主要是后者 。
所以 ，大家买房一定要擦亮眼睛，不要贪图便宜或者轻信售楼处告诉你的折扣价 ，购买舒适省心 ，物有所值的房子，才是我们的初衷呀。
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