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有义务通知业主 。

开发商可以换
，但是必须通知业主且原认购协议继续有效或者在平等自愿的基础上签订新的购房协议！其不能找任何理由变相的涨价
。如维权可以起诉两个开发商履行合同。

根据《商品房销售管理办法》的规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式 、户型
、空间尺寸、朝向变化 ，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的
，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人 。

这就是说 ，开发商必须在实际变更房屋设计之前，先要通知业主
，而且必须是书面通知，电话或者短信通知是不可以的
。通知业主是开发商变更房屋设计的前提条件 ，不管业主是否同意变更
，通知程序都是不能免除的。

如果开发商变更房屋设计时没有书面通知业主，那么业主就可以根据上述法律规定 ，要求退房 。除了退房以外
，业主还可以要求开发商承担违约责任，赔偿因开发商擅自变更房屋设计所造成的损害。

东莞加入“二手房指导价”阵营 ，“剑指 ”挂牌价虚高乱象

8月31日
，广州市住房和城乡建设局发布《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，自发布之日起施行
。

《通知》明确 ，在成交活跃的热点区域
，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上 ，综合考虑评估价格 、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格
，视市场运行情况适时发布。

房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源 。二手住房交易涉及的相关机构 ，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一
。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为此次政策符合预期。

第一
、广州属于一线城市中房价上涨动力略强的城市
，一手房管控后，二手房也明显炒作 。第二、积极出台二手房参考价 ，是近期各大城市房地产稳定的重要政策
，各类城市普遍都会出台
。第三 、此类管控主要以成交活跃的热点区域为主，尤其是一些学区和地段较好的项目。后续政策将继续收紧 ，尤其是随着此类二手房参考价的发布
，银行信贷也会进行参照 。据此，广州二手房的量价都会有下跌的可能
。一些私下乱涨价的操作也将会被管控。

按照国家统计局发布的2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况 ，今年7月份
，广州二手住宅销售价格涨幅比6月上涨0.6%，在70个大中城市中排名前五；新建商品住宅销售价格方面 ，广州环比上涨0.2%，涨幅比6月回落0.8个百分点 。

此前一天
，广州市住建局于8月30日召开2021年下半年进一步规范房地产市场秩序工作会议，并组织10家房地产开发企业
、10家房地产中介机构参与会议
。会议通报了今年以来广州市房地产市场出现的新情况、新问题 ，以及广州市房地产市场专项整治情况。

广州市住建局公布的数据显示
，今年以来，广州市 、区各级有关单位持续加大房地产市场秩序专项整治力度 。全市共开展房地产市场检查1087次 ，检查在售楼盘1135个次
，中介门店2447家，及时约谈了检查中发现问题的开发企业123家
、中介机构71家 ，共发出《责令改正违法行为通知书》168份、《警示函》15份
，并对3家房地产企业和20家中介机构和1名从业人员违规行为进行了查处。专项整治工作有效规范了房地产市场秩序，进一步健全了房地产市场监管机制 ，切实维护了人民群众合法权益
，努力营造了主体诚信 、行为规范
、监管有力、公平竞争的房地产市场环境
。

同时，会议传达了住房和城乡建设部 、国家发展改革委
、公安部、自然资源部 、税务总局、市场监管总局
、银保监会、国家网信办于7月13日联合印发的《住房和城乡建设部等八部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》精神 ，指出整治规范房地产市场秩序是促进房地产市场平稳健康发展的重要举措，事关人民群众切身利益
，事关经济社会发展大局。

在住建部等八部门要求持续整治规范房地产市场秩序后，广州也于7月28日发布《关于进一步规范房源信息发布的通知》的新政 ，要求房地产中介机构及从业人员进一步规范房源信息发布行为 。

该《通知》主要聚焦两个方面
，一是房地产中介服务机构及其从业人员应规范房地产信息发布行为，二是房地产网络信息发布平台应加强房源信息发布的管理 ，进一步完善管理制度
。

此次
，会议强调，广州市将持续开展人民群众聚焦问题的整治工作 ，按照国家 、省
、市要求
，重点查处房地产开发企业未按监管规定将商品房预售资金全部纳入监管账户、擅自将设有抵押权的商品房在未解除抵押权前销售给他人 、房地产中介机构发布虚假房源信息和炒作学区房
、信贷资金违规流入楼市等违法违规行为。对违法违规的房地产开发企业、房地产中介机构等依法依规从严查处，实现房地产市场秩序明显好转 。

房地产开发企业 、房地产中介机构代表发言表示 ，将牢固树立“房住不炒
”的定位
，坚决贯彻党中央
、国务院决策部署，认真落实广州市出台的调控政策 ，在遵纪守法、客观公正和诚实守信的原则下合法合规 、诚信经营，共同维护房地产良好秩序
。

安徽马鞍山规定楼价跌幅不得超10%

10月8日
，东莞市住房和城乡建设局（简称“东莞住建局”）发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（简称“《通知》 ”），将自发布之日起施行。《通知》还同步发布了《东莞市成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表》 ，公布了首批218个楼盘二手房指导价 。

业内人士认为
，在热点城市调控转向二手房市场后，包括东莞在内的多个城市推出二手房参考价 ，是必然的趋势
。

东莞首次发布二手住房交易参考价

《通知》指出
，东莞住建局在二手住房网签交易价格基础上，综合考虑税务部门
、金融部门的评估价格、周边新建商品住房网签价格等因素 ，经调查分析
，形成二手住房交易参考价格，在该局官方网站 、微信公众号等发布 ，并视市场运行情况适时调整更新。

此外
，《通知》要求，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查 ，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房交易参考价格的挂牌价格 。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一
。

东莞住建局表示
，在此之前，该局已分别发布2020年第四季度和2021年第一季度成交活跃二手楼盘网签交易价格情况 ，由于只参考网签交易价格
，且采用“掐头去尾
”式的统计方式，导致较易被偏低价格区间的交易拉低均价 ，未能完全反映真实的交易价格平均水平。而此次制定的二手住宅交易参考价格
，以今年第二季度二手住房网签交易数据为基础，将二手住房网签交易套数超过10套（含）的住宅小区纳入统计范围 ，并对统计方式进行了优化和提升
，综合考虑了税务部门
、金融部门的评估价格以及周边一手楼盘网签价格等因素，统计维度更丰富 ，统计方式更合理
，对市场交易也起到更好的指导作用 。

事实上，东莞此次建立二手住房交易参考价格发布机制 ，也是此前“莞八条”政策的落地。今年8月2日，东莞住建局颁发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（即“莞八条 ”）
，主要内容集中在稳控地价、强化限购 、规范金融
、税收调节、二手房指导价 、认购销售管理
、规范市场秩序、完善保障体系等8个方面
。其中提到，在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上 ，加快建立二手住房成交指导价发布机制
，进一步加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易 ，引导商业银行合理发放二手住房贷款
，防控个人住房信贷风险。

首批发布218个小区参考价，后续或将增加

从配套举措来看 ，东莞住建局明确
，发布二手住房交易参考价格后，市住房城乡建设局将组织对全市房源挂牌情况开展全面检查 ，对房地产经纪机构 、房地产网络信息发布平台挂牌的价格虚高二手住房房源
，一律下架处理；不按规定执行的，抄报网信
、市场监管等部门实施联合惩戒；二手住房交易涉及的相关机构 ，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一 。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出
，这一做法与其他城市一样
。往后，各大平台必须按照参考价来发布挂牌价格 ，超过的要下架处理
，目的是以参考价引导市场预期，防止挂牌价虚高 ，严控业主坐地起价等给市场传递错误涨价信号的行为。

“相关机构应将二手住房交易参考价作为开展业务的参考依据
，这一条最为关键 。
”李宇嘉称，只有银行按参考价做贷款评估价 ，控制住杠杆
，才能让这一政策落到实处
。目前，深圳、上海已经在这样执行 ，广州 、成都
、西安等其他城市还尚未明确要求这样做。

在明确正式建立二手房交易参考价机制的同时
，此次《通知》还同步发布了《东莞市成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表》，公布了首批218个楼盘二手房指导价 。

新京报记者注意到 ，在首批名单中，价格最高的楼盘为松山湖的翰林湖花园
，成交参考价格为43436.7元/平方米；价格最低的楼盘为常平的新城市花园，成交参考价格为8214.95元/平方米
。而二手房参考价格排名前五的住宅小区均位于东莞松山湖。

东莞住建局也指出 ，接下来该局将继续加强房地产市场监测分析
，对二手住房网签交易价格、评估价格和周边新建商品住房网签价格等数据进行收集整理和对比分析，根据房地产市场变化情况 ，适时调整二手住房交易参考价格
，进一步完善发布机制 。

李宇嘉表示，218个楼盘未覆盖全市 ，也比今年7月份发布的第一季度成交活跃二手楼盘（269个）少51个
，后续还将不断增加
。东莞的做法，与广州 、成都、西安类似 ，即先发布交易活跃楼盘
，再不断扩展。此外，二手房参考价怎么定 ，并无先例，深圳探索以后
，各地都在学习 。东莞的做法比较好，此前先发布典型镇街热点楼盘网签价 ，以官方形式给市场传递二手房交易信息
，然后住建委与统计部门
、金融部门（贷款评估价）合作，探索建立价格发布机制；今后 ，其统计方法还可能会继续完善。

业内：二手房参考价助力楼市逐步稳定

谈及东莞房地产市场的特质
，李宇嘉指出，“东莞楼市很特殊 ，新增供地很少
，新房的在售库存是全国热点城市中最低的，只有4个月左右
。同时 ，新房限价
，而二手房对户籍不限购，导致‘打新热’；买不到新房的 ，涌向二手房市场，又导致二手房涨价
，反过来带动新房涨价，形成一二手房联动涨价。”

李宇嘉进一步称 ，东莞落户门槛低
，又是“网红 ”城市，因此 ，推出二手房参考价
，并让银行将其作为贷款评估价，是建立长效机制；同时 ，调整住房供应结构
，比如加大“三限房
”（类似于共有产权）供应、保障性租赁住房供应，才能让楼市逐步稳定下来 。

“总之 ，在热点城市调控转向二手房市场后
，推出二手房参考价，是必然的趋势 ，也是政府发挥有形之手，维护供应市场基础秩序
，弥补市场缺陷的需要
。”李宇嘉称。

近日，马鞍山住房和城乡建设局一份名为《关于做好商品房销售管理工作的通知》（马住建函2019184号）文件在房地产圈内被多次转发 ，印发时间为11月4日
，其中对商品房预售最小规模进行调整，同时调整新预售楼盘资金监管标准 ，并规定新备案商品房售价不得低于备案价格10% 。对此
，中国房地产报记者致电马鞍山住建局，其市场监管科相关工作人员表示确认印发了这份文件
。?

这份184号文件指出 ，通知适用于马鞍山市市区
，通知出台前印发的2018148号文及其他与文本通知不一致的以本通知为准。经中国房地产报记者向市场监管科工作人员核实，所谓的“2018148号文 ”指的就是 ，马鞍山住建局去年5月25日印发的《关于进一步加强商品住房预售管理有关问题的通知》（以下简称“预售管理通知”） 。?

此次184号文中的内容
，相比去年印发的预售管理通知，多项预期及标准有所放宽及降低
。对此 ，马鞍山住建局市场监管科相关工作人员向记者解释了这样调整的原因，“此前我们跟当地的房企开了很多次座谈会
，了解了他们的实际情况，并多次到周边城市调研 ，最后形成这份调整后的文件。
”?

这份184号文对商品房销售管理做了三方面调整 。?

首先
，商品房预售许可工程形象进度的标准降低
。去年5月25日的预售管理通知指出，对当时已拿地的楼盘 ，自2018年7月1日起
，一年内实现预售的，工程形象进度达到总层数的二分之一时准予预售。自2019年7月1日 ，原则上工程形象进度达到封顶时准予预售
，并且鼓励房地产开发企业现房销售 。此次印发的184号文件则调整为，商品房预售最小规模调整为栋 ，商品房预售许可工程形象进度为总层数的二分之一。?

然后是资金监管额度降低
。去年5月25日的预售管理通知显示
，自2018年7月1日起，新预售楼盘重点监管资金监管标准调整为：多层（6层及以下）2400元/平方米 ，小高层（7至11层）2700元/平方米，高层（12层以上）3000元/平方米
，精装修房屋增加1000元/平方米。此次印发的184号文却将新预售楼盘重点监管资金监管标准调整为：多层（6层及以下）1680元/平方米，小高层（7至11层）1890元/平方米 ，高层（12层以上）2100元/平方米 。?

再者是明确商品房销售价格降幅不得低于备案价10%
。去年5月25日的预售管理通知显示
，商品住房项目备案价格原则上6个月内不得上调，超过6个月再次申报的 ，备案价格上调幅度原则上不得超过1%。此次印发的184号文明确
，新备案项目商品住房销售价格不得高于备案价格，同时不得低于备案价格10% ，对新备案项目商品住房销售价格（实际成交价格）低于备案价10%
，需要重新办理销售备案 。?

对于这三项调整，马鞍山住建局市场监管科工作人员表示 ，“调整工程形象进度和资金监管额度
，都是考虑到企业的一些实际情况以及对周边市场充分调研后的决定，比如考虑到一些企业存在资金压力；规定商品房销售价格降幅不得低于备案价10% ，则是希望房地产企业前期报价可以实一点，你备案的这个价格应该是根据实际情况且通过物价局的定下来
，不要后期又去随意涨价降价，希望市场可以稳定一点 ，不要出现太大波动
。”?

事实上
，马鞍山今年来的房价还算稳定。新房均价自今年5月份破8000元/平方米以后，6月份至今一直8100元/平方米到8200元/平方米之间波动 ，11月均价为8095元/平方米 。其中
，当涂县新房均价6200元/平方米，和县6700元/平方米 ，相对较低；花山区新房均价9466元/平方米
，开发区7800元/平方米，雨山区9020元/平方米 ，相对较高
。?

今年9月28日的全市房地产市场调控联系会议上
，马鞍山市市长袁方也强调要进一步抓好市场调控，坚持“房住不炒 ”定位 ，落实好因城施策主体责任，科学编制房地产市场发展规划
，明确调控目标，完善政策举措 ，精准发力。?

马鞍山此次对商品房销售管理的通知
，意在完善调控 、精准发力 。事实上，今年以来 ，惠州
、赣州、大连等多个三四线城市也出台过类似的调控文件
，对商品房销售价格的降幅作出规定
。但是市场上对此次调控也发出了不同的声音。有房地产市场业内人士认为，“政府是在为房价托底 ，可见市场很不乐观 。不让涨太多也不让跌太多
，这不能称之为‘稳调控’
”。

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