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3.打开工具.在“设置DD新消息提醒"里.前两个选项“设置"和“连接软件"均勾选“开启".(好多人就是这一步忘记做了)
4.打开某一个微信组.点击右上角.往下拉.“消息免打扰"选项.勾选“关闭".(也就是要把“群消息的提示保持在开启"的状态.这样才能触系统发底层接口.)
5.保持手机不处关屏的状态.
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第一章　总则第一条　为规范房地产转让行为 ，维护房地产市场秩序
，保障房地产转让当事人的合法权益，根据法律 、法规有关规定 ，结合本省实际，制定本条例
。第二条　本条例所称房地产转让
，是指依法取得房地产权的自然人
、法人和其他组织，通过买卖、交换 、赠与将房地产转移给他人的法律行为。第三条　本条例适用于本省行政区域内城镇房地产的转让 。第四条　房地产转让应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则。

房地产转让时 ，建筑物
、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让
，不得分割
。第五条　房地产转让的风险责任，产权转移前由出让人承担 ，产权转移后由受让人承担。第六条　房地产管理部门核准转移登记的日期
，为房地产权转移的日期 。第七条　房地产转让当事人应当按照规定办理产权转移登记
。第八条　房地产转让当事人应当依法纳税。第九条　县级以上房地产管理部门负责本条例的贯彻实施 。第二章　房地产转让第十条　房地产具有下列情形之一的，应当经房地产管理部门批准 ，并补足地价款
，方可转让：

（一）通过行政划拨取得土地使用权的；

（二）取得土地使用权时减免地价款的；

（三）法律 、法规规定的其他情形
。第十一条　房地产具有下列情形之一的，不得转让：

（一）经人民法院裁定或者判决限制产权转移的；

（二）县级以上人民政府依法收回土地使用权的；

（三）共同共有房地产 ，未经其他共有人同意的；

（四）设定抵押权的房地产
，未经抵押权人同意的；

（五）权属有争议的；

（六）法律
、法规规定不得转让的。第十二条　下列行为视同房地产转让：

（一）以房地产出资与他人合资经营，房地产已成为合资经营的企业拥有的；

（二）一方提供土地使用权 ，另一方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的；

（三）以房地产作价入股的；

（四）收购、合并或者分立企业时
，房地产转移为新的权利人所有的；

（五）以房地产抵债的；

（六）法律 、法规规定的其他情形 。第十三条　通过买卖
、交换、赠与进行房地产转让的当事人应当订立书面合同
。第十四条　房地产买卖合同应当具备以下条款：

（一）双方当事人的姓名或者名称 、地址；

（二）房地产权属证明文件名称和编号；

（三）房地产坐落的位置
、面积、四至界线；

（四）土地宗地号 、土地使用权的性质
、年限；

（五）房地产的用途；

（六）买卖价款及支付方式和时间；

（七）房地产交付使用的时间；

（八）公用部分的权益分享及共有人的权利义务；

（九）违约责任；

（十）纠纷的解决办法；

（十一）合同生效的条件；

（十二）双方约定的其他事项。第十五条　凡发生下列情形之一的，允许变更或者解除房地产买卖合同：

（一）经当事人双方协商一致 ，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；

（二）因不可抗力致使合同全部义务不能履行的；

（三）由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同的；

（四）出现合同约定的变更或者解除合同条件的 。

一方当事人根据前款第（二）、（三） 、（四）项规定有权通知另一方变更或者解除合同
。

双方当事人协商变更或者解除合同的
，应当订立书面协议。第十六条　下列当事人在同等条件下，依次享有优先购买权：

（一）房地产共有人；

（二）房地产抵押权人；

（三）房地产承租人 。

出让人应当于签订房地产转让合同前90日书面通知上列当事人。第十七条　房地产交换是指当事人将各自所有的房地产互相转移给对方的法律行为
。第十八条　房地产交换合同的订立、履行
、变更或者解除 ，参照房地产买卖合同的有关规定执行。第十九条　房地产赠与是指赠与人将自己所有的房地产无偿地转移给受赠人的法律行为 。第二十条　房地产赠与合同载明赠与当事人的姓名或者名称、地址 、房地产的基本情况
、约定条件等主要事项
。第二十一条　房地产赠与人是自然人的
，应当具有完全民事行为能力。第二十二条　房地产受赠人可以是国家、自然人 、法人或者其他组织，法律
、法规另有规定的除外 。

深圳市房地产市场监管办法

翻开史书 ，关于诚信的字眼和事例扑面而来
，像“人无诚信，不可立于世”、“与朋想交 ，言面有信 ”等
，从曾子杀猪到高秧南门拔木等……这样的例子令人叹服不已
。讲诚信意味着说真话，撒谎是一种不可原谅的劣根性。说真话令别人使我们的心胸坦荡 ，说真话令别人对我们尊敬，说真话令事业伙伴展开良好的合作
，说真话获得朋友的信任，做人也好做事也好都需要讲诚信 。在市场经济的今天 ，“诚信
”被更多的人用在经济活动上
，然而，实际情况却颇有“挂羊头卖狗肉”之嫌 ，这不禁让人忧心忡忡
。诚信是对自己
，也是对别人，对家庭与社会工作发自内心的一种优良品质。 “诚 ”意味着忠诚 ，“信
”意味着信誉
，承诺，“诚信”是人责任感的表现 ，表面上看诚信是一种自律行为
，然而诚信的本质，内涵却是大智慧 ，即“我为人人，人人为我 ”及“与人方便
，与己方便
” 。 现在的人们，为什么不讲诚信了？因为讲诚信会吃亏 ，小孩贪玩回家晚了
，骗了妈妈，反而得到一阵夸奖
。经营者向银行贷款 ，把亏损说成是前期投资
，制假者换上漂亮包装，堂而皇之成了名牌……很多很多 ，不讲诚信是利益的驱动
，等待他们的也将是更严厉的惩罚。只有把讲诚信链接到现今的企业制度上才会有更高的发展前景，因为我们深知诚信 ，作为未来的通行证
，正向我们姗姗走来…… 。

各位领导 、老师
、同学们大家好！我方观点是：做到诚实守信就会吃亏。在现在生活中，不讲诚信的事抬头可见 ，不胜枚举
。如今的社会诚信已经是过时的产物。如果你以一颗赤诚的心去面对生活面对一切，别人也不会相信你
，反而会嘲笑你，甚至会讥讽你 ，会把你看成是另类
，怪物 。因为在当今社会诚信已经成了愚蠢和傻子的代名词，讲诚信就会吃亏！

对方辩友 ，我方仍旧认为做到诚实守信就会吃亏
。对方辩友刚才所说的都是古代的关于讲诚信的事例
，今天是否可行还是有在于推敲的！记得《海国图志》中写到：“物竟天责，适者生存”一切事物都有他适应的时间 ，比如古代的大刀、长矛
，当年在战场上是何等的威风啊，但在如今的高科技武器面前他就不得不退出历史的舞台 ，留在历史的博物馆里
，他早已失去了往日的容光了，仅仅供今天的人们怀念和追忆了！刚才对方辩友提到商鞅变法 ，他当年有很多的优点啊，可是今天还有哪一片土地在使用他呢？由此可见诚实守信已经成了过时的产物
，今天如果你诚实守信的话就一定会吃亏的！

对方辩友，你可曾用过见过盗版书 ，盗版光碟吗？你只花很少的钱就可以看更多的图书和影片
，也不影响我们吸收知识啊！盗版商也有更大的收益，这岂不是聪明的做法？诚信已经没有市场了 ，你如果讲诚信的话可以花少数的钱看更多的书和光盘吗？诚信已经成了过时的产物
，今天讲诚信就会吃亏！

对方辩友，你所说的只是一叶障目。你们一定听说过考场作弊的事情吧？尤其成人考试 ，抄袭代考 、夹带
、偷看 。有资料记载：今年4月17日
，哈尔滨市自学考试的第一天，考场就清查出违纪者267人 ，带小抄入场的220人
，考试时打小抄的35人，带通讯工具入场的11人 ，替考的1人，这只是第一天
，以后会怎么样呢？还要特别提的是有很多作弊的考生漏网呀！考生中有2/3的人是不曾经努力读书的，他们都希望于在考试时通过作弊的方法侥幸通过 ，事实上也有很多人通过了
。相反如果你一味的墨守诚信
，在水平都差不多的情况下，凭借你所谓的真才实学怎么可能通过考试呢？作弊的考生轻松的通过了考试 ，你就只有淘汰了
，讲诚信的你吃了大亏了吧？

对方辩友，请问 ，你们上网吗？在网络的聊天中
，讲真话的人恐怕是不多吧？如果谁讲了真话恐怕还会被坏人利用，甚至导致更严重的后果！现在已经是网络的时代了 ，时代的要求我们不应该讲诚信
，讲诚信就会吃亏！

对方辩友，据报道在今年过年的时候 ，又出现了许多拖欠民工工资的事件发生，尽管政府追钱的消息那样强烈
，可又有许多工头没还钱，尽管年年都报 ，可是年年都有
，而且一年多过一年，一浪高过一浪 ，欠的越多
，假如工头讲诚信的话那么他们旧不会在建设工程时赚到更多的钱，资金短缺 ，工程也许就会停工
，那么民工又去那里工作呢？讲诚信的后果不堪设想！

官场上：官出数字、数字出官。市场上：假冒伪劣 、坑蒙拐骗 。情场上：骗钱骗色、骗吃骗喝
。考场上：抄袭代考
、夹带、偷看。现在打假成了假打 。诚信成了稀有物资，离现实越来越远
。不诚信是社会的普遍现象。想必你们的家里都有防盗的门窗吧 ，人们在里面如困兽 、如囚犯 。家家皆尝“铁窗滋味 ”
，人人都成“无罪犯人
”。这与窗外的繁华市容极不协调
。防盗窗本亦无可厚非，防盗窗防谁呢？家家户户都安 ，这个“谁”还真不少呢？再看市场上的蔬菜，肉类食品
，就不说它们的质检过关的有多少了，单纯的短斤少两就天天可见 ，事实证明了不诚信的人还很多呀！如今谁还会讲诚信呢？讲诚信哪里有利益可言
，讲诚信已经过时了，谁今天讲诚信就一定会吃大亏的！

老师们 ，同学们
，我方观点是诚信吃亏。21世纪是一个竞争的年代，是一个弱肉强食的年代 ，竞争成为了人们的生存方式 。我有这样一个例子：两个学历同样低的人去找工作
。一个讲诚信
，另一个不讲诚信，不讲诚信的通过一张假的高级文凭 ，被公司录取了。另一个因为学历太低被淘汰了 。讲诚信的那一位不是很吃亏吗？试想一下
，诚信有什么用呢？竞争场上是没有真正的朋友，只有真正的利益
。诚信的社会 ，是空想的社会。

人总是自私的，当今的社会里
，存在着真正的无私是困难 。当诚信与利益相冲突时，利益往往是人们的最佳选择
。诚信只是一种理论 ，一种积极向上的理论
，歌德曾经说过，理论是灰色的 ，而生活之树是常青的
，但现实的生活却比一切都要残酷，我们应正视问题 ，接受事实
，一个痛苦的事实，永远胜过一个使你快乐的谎言。

诚信吃亏是一个无可否认的事实 ，但我们并不反对诚信
，而事实却比一切更有说服力 。所以我方认为诚信吃亏
。

各位评委
、观众、对方辩友你们好。在这里，我还是要再一次阐述我方观点 ，虽然诚信是根 、诚信是金，我们要提倡诚信
，但讲诚信在现今社会中是吃亏的 。

对方辩友在此前的辩论中出现了三个致命的错误，就是偷换命题
、以偏概全、回避现实 ，回避现实这一情况犹为突出。对方认为我们应当从长远出发
，放长眼光，才能有辉煌的将来
。但是 ，我们不能否认
，在如今和以前的社会中，很多人由于为“讲诚信 ”而吃了大亏 ，甚至还为此付出了宝贵的生命。彭德怀当今上交“万言书”而最终被迫害致死就是一个活生生的例子 。毫无疑问
，彭德怀由于他的果敢勇行而博得我们这些后人的敬仰，但是 ，他也由于这一点
，失去了自己的生命
。生命是宝贵的，试想 ，若生命已失，其它事情又从何谈起呢？原本
，彭德怀是可以忍一时之事，而想到别的方法来解决当时的问题的。正所谓“留得青山在 ，又何怕无柴烧
”呢？

讲诚信的代价是昂贵的
，是吃亏的，这是由现今社会的普遍不讲诚信的风气所引致的 。《公民道德建设实施纲要》中提出公民应讲诚信 ，已证明了这一点
。所以我们应当提倡诚信
，倡导诚信，而这一项工作是长期的 、艰巨的 ，正因为这一点
，我们应当清醒地认识到，在现在
、甚至是将来的很长一段时间内 ，诚信是吃亏的。

第三人可否主张房屋买卖合同无效

第一章　总 则第一条　为加强深圳市（以下简称本市）房地产市场管理
，规范房地产开发经营、经纪和估价行为，维护房地产市场秩序 ，保障房地产活动当事人的合法权益，根据有关法律 、法规和规章
，结合本市实际，制定本办法 。第二条　本办法适用于本市行政区域内房地产开发经营
、经纪和估价活动及相应房地产市场管理行为
。第三条　房地产开发经营、经纪和估价 ，应当遵循合法 、平等、公平
、自愿、诚实信用的原则。

房地产开发企业 、经纪和估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护
，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果 。

房地产开发企业
、经纪和估价机构及其从业人员应当妥善保管在业务活动中获悉的交易当事人的资料，保守当事人的个人隐私和商业秘密 ，不得违法利用其所获取的信息
。第四条　市政府房地产主管部门（以下简称主管部门）依法对房地产市场进行指导、检查 、监督和管理。

发展改革
、工商、价格 、建设
、税务、劳动 、国有资产管理
、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管 。第五条　主管部门应当根据房地产市场监管的要求
，建立房地产信息系统，作为房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易 、管理信息的发布平台 ，实现对房地产市场的动态监控。

除依法公开的信息外
，使用房地产信息系统应当进行数字认证，以获取相应的操作权限
。

信息系统的管理和使用办法由主管部门另行制定。第六条　鼓励和引导房地产开发企业、经纪和估价机构成立和完善相关房地产行业组织 。房地产行业组织在主管部门的指导下 ，依照法律
、法规、规章和行业组织章程
，实行房地产行业自律管理
。

房地产行业组织应当积极组织房地产开发企业 、经纪和估价机构及其从业人员的业务培训和继续教育。

房地产开发企业
、经纪和估价机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平 。第二章　房地产开发经营第七条　从事房地产开发经营活动的企业应当依法取得房地产开发资质证书
。

禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发 ，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。

禁止销售前款规定的违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪 、公证
、贷款等服务和便利 。第八条　房地产开发项目应当在申报立项时
，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储 ，专项用于项目建设
。商业银行办理项目资本金存储手续后
，应当向房地产开发企业出具项目资本金存储证明。

房地产开发项目建设资金包括项目资本金，项目资本金不符合国家有关规定的 ，发展改革部门不予核准立项
，建设部门不予颁发施工许可证 。第九条　房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10% ，并在项目取得规划验收合格凭证后
，方可提取使用
。

在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用 ，商业银行不得拨付。

商业银行出具不实资本金存储证明或者不按本条规定拨付资金的
，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录 。第十条　房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内，建立房地产开发项目手册。房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项 ，应当在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新
。第十一条　房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格
，并报价格监督执法部门备案。

房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房 。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的 ，应当在调整价格前办理备案变更
。

价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则
，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。第十二条　商品房预售应当符合下列条件：

（一）已付清地价款，并取得房地产权利证书；

（二）取得建设工程规划许可证 、建设工程施工许可证；

（三）七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数；

（四）确定施工进度和竣工交付日期；

（五）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封
、扣押；

（六）项目资本金账户余额不低于项目资本金10%；

（七）法律、法规规定的其他条件 。

房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前 ，不得直接出售或者以内部认购 、内部认筹等方式变相出售商品房
。

第三人可否主张房屋买卖合同无效

一
、从实务的角度看

合同具有相对性
，合同双方当事人之外的人可以称之为第三人。第三人要想主张合同无效，有两种途径:1、非诉讼途径 。即直接告知房屋买卖双方 ，你们的合同是无效的
，你们应当按照《合同法》第五十八条(合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产 ，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的
，应当折价补偿
。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的 ，应当各自承担相应的责任)的规定返还财产，赔偿损失等。但是
，这基本不会起什么实际效果 。2 、诉讼途径
。即通过一个诉讼程式来请法院确认房屋买卖合同的效力(我们所说的第三人可否主张房屋买卖合同无效一般也就是指第三人可否诉请确认房屋买卖合同无效)。但是，走诉讼途径就必然涉及到一个问题 ，即法院是否受理的问题(不要误解所谓的立案登记制) 。《民事诉讼法》第一百一十九条规定:“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实
、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。” 即原告要与本案直接利害关系才具备起诉的资格
。具体到本文所讨论的问题就是第三人要与房屋买卖合同的效力的确认有直接的利害关系
，如合同能被确认无效与第三人要有直接利害关系(如标的房屋是卖房人由第三人处购得，第三人和卖房人之间的房屋买卖合同已被确认无效 ，如果卖房人和买房人之间的房屋买卖合同能够被确认无效
，第三人即可取得标的房屋的所有权)。即第三人要与房屋买卖合同效力的确认有直接利害关系才可以诉请确认合同无效 。

你好，房屋买卖合同无效的情形有：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同 ，损害国家利益；（2）恶意串通 、损害国家
、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定
。如果没有以上5种情形
，则主张房屋买卖合同无效的理由不存在。

但如果存在以下情形的，可以自合同签订之日起一年内主张撤销合同:

（1）因重大误解订立的;（2）在订立合同时显失公平的 。一方以欺诈 、胁迫的手段或者乘人之危 ，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同
，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销
。

房租的损失不应当由有过错的一方承担

合同被确认为无效 ，即不存在继续履行问题，故基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。房屋租金不是合同无效必然造成的损失
，赔偿其房屋租金损失，没有法律依据 。

至于楼上提出“主张缔约过失责任 ” ，缔约过失责任是违反先合同义务所产生的责任
，是在合同成立之前才可能产生的责任
。无效合同肯定是已经成立的合同，合同成立之后就不存在先合同义务了 ，也就不会产生缔约过失责任。

房屋买卖合同无效
，定金也就无效 。这属于主合同无效，从合同就无效的情形
。但房屋买卖合同很少无效的情形 ，建议慎重考虑诉讼策略。另外
，你还应该区分房屋买卖合同在债权合同的效力和物权合同效力的不同 。

一般是将房屋买卖合同的双方均被告。起诉确认他人的房屋买卖合同无效比较难 ，如果你知道房屋买卖合同签订未超过一年
，建议起诉撤销房屋买卖合同，撤销的依据要相对容易举证
。

根据合同法的规定，一方以欺诈
、胁迫的手段订立合同
，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律 、行政法规的强制性规定的合同无效。以上为合同法中合同无效的情形 ，如果房屋买卖合同出现了法定（以上规定）
、或者约定的无效情形
，买卖合同即为无效 。根据合同法的规定，合同部分无效 ，其他部分仍然有效
。因此如果买卖合同无效
，并不影响合同中对定金的约定。按照合同法的规定，约定定金的适用定金规则 ，给付定金的一方不履行约定的债务的
，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的 ，应当双倍返还定金 。

根据合同法第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同 ，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家 、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律
、行政法规的强制性规定
。如果房屋买卖合同有上述情形
，可以认定房屋买卖合同无效。合同无效的后果是：当事人因合同所取得的财产，应返还给对方 。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失 ，双方都有过错的
，应当各自承担相应的责任
。这是我国法律关于合同无效后民事责任的规定。根据此规定，我国法律关于合同无效的法律后果因无效合同造成的后果不同而不同：无效合同未履行 ，双方也未因此遭受损失的
，双方均不承担民事责任 。合同已经履行的，双方应将依照合同从对方取得的财产予以返还
。对于因合同无效而造成的损失 ，如属一方过错造成
，有过错的一方应承担自己的损失并赔偿无过错方的损失。如属双方过错，根据过错程度各自承担相应的损失 。

您好
，房屋买卖合同无效的情形包括：

1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的 ，为土地的附着物，具有不可分离性
，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时 ，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让
。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方
，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2 、产权未登记过户 ，合同无效 。

房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志
，否则，房屋买卖合同不能生效 ，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果
。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续
，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用 ，当事人仍可提出合同无效的主张 。

3、产权主体有问题
，合同无效
。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效 。房屋的产权为数人共有的 ，必须征得共有人同意才能出卖
。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意
，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效 。

4
、侵犯优先购买权 ，合同无效
。

房屋所有人出卖共有房屋时
，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时 ，须提前三个月通知承租人
，在同等条件下，承租人有优先购买权 。所谓“同等条件
” ，主要是指房价同等
，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人 、承租人优先购买权的，共有人
、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效
。

5、单位违反规定购房 ，合同无效。

机关 、团体
、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋 。如因特殊需要必须购买
，须经县以上人民 *** 批准
。单位违反规定，购买私房的 ，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下
，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产 、经营
、办公或用作集体宿舍等 ，这种情况属于单位变相购买私房
，该买卖关系无效 。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋 ，需要出卖时
，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效
。

6、价格欺诈 ，显失公平
，合同无效。

买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则 ，参照房屋所在地人民 *** 规定的私房评价标准议定价格
，经房屋所在地房管机关同意后才能成交 。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔 ，应按合同议定的价款 、期限和方式交付
。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈
、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格
，协商不成的，可向法院起诉。

如能给出详细资讯 ，则可作出更为周详的回答 。

您好，

(一)房屋与土地分开转让的 ，(现实中房产和地产分开转让的情形
，房产不得转让/地产不得转让)

法律规定：

《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部颁布实施)的第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外 ，不得分离”

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时
，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物 、其他附着物作为动产转让的除外 ”

《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时 ，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移
。
”

法理分析：这是因为房屋是建筑在土地上的
，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性 ，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此
，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让 。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人 ，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权
，则该类买卖合同应当是无效的。

(二)侵犯优先购买权的
。

法律规定：

《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时 ，其他共有人在同等条件下
，有优先购买的权利。”

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人 ，承租人在同等条件下
，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的 ，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效 。 ”

《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的
，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利
。
”

法理分析：房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时 ，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说
，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权 。未取得其他共有人或承租人的同意 ，擅自出卖房屋的
，其买卖行为一般应为无效
。

(三)因欺诈而转让商品房的。

法律规定

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用 ，导致其无法取得房屋为由
，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支援 。

(四)商品房预售违法的
。

法律规定

我国《房地产管理法》第四十五条规定 ，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金
，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;　按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上 ，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民 *** 房产管理部门办理预售登记
，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效 。

(五)在商品房转让过程中 ，涉及到土地使用权转让违法的
。

法律规定

《城市房地产管理法》第三十八条
、三十九条、第四十条的相关规定，以下合同应为无效：以出让方式取得土地使用权的
，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发 ，属于房屋建设工程的
，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的 ，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的
，没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时 ，应当按照国务院规定
，报有批准权的人民 *** 审批而没有报批或不予批准的;有批准权的人民 *** 准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。

(六)其他的法律法规的强制性规定禁止转让的 。

如司法机关和行政机关依法裁定 、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。

对这些特殊情形 ，应具体分析而不宜一概认为无效
。

(一) 房屋买卖未采用书面形式。

法律规定

《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让
，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式 。”

《合同法》第十条规定：“当事人订立合同 ，有书面形式
、口头形式和其他形式
。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的
，应当采用书面形式 。 ”房到买卖合同的签订应当采用书面形式
。但我国也《合同法》第三十六条规定：“法律 、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务 ，对方接受的
，该合同成立。
”

法律分析由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式 ，也并不必然导致合同无效 。如买卖双方均实际履行了主要义务
，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋 ，又没有其他违法行为
，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效
。但为了过户的需要 ，应补签书面的房屋买卖合同
，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同 。

(二) 卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同
。

法律规定

《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让。但从该条立法目的上看 ，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定
，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果 。

《合同法》第一百三十一条规定，“出卖的标的物 ，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律
、行政法规禁止或者限制转让的标的物
，依照其规定
。”可见，只要标的物合法且有权处分 ，对于标的物是否有相关证照
，合同法并无特别要求。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定也可以推汇出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记 ，合同也有效 。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续
，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效
。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续 ，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时
，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的 ，则此类合同应为无效 。

(三) 没有办理过户手续而引起发一方反悔的
。

法律规定

《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的覆函》(1990年2月17日最高人民法院)强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议
，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的 。 ”

《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的覆函》(1992年7月9日最高人民法院)答复：“房屋买卖系要式法律行为 ，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约 、中人证明
、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方
，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效
。”

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的 ，不予支援。
”

《物权法》第十五条规定：“ 当事人之间订立有关设立 、变更
、转让和消灭不动产物权的合同
，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的 ，不影响合同效力 。

《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定
，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准 、登记等手续才生效 ，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的
，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律
、行政法规规定合同应当办理登记手续 ，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力
，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同 ，并责令被告协助原告办理房屋过户手续
。”

法律分析

由此可见
，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前 ，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说
，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效 ，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续 。因合同一方原因未办理过户登记手续的
，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。

(四) 房屋共人擅自转让的行为
。

法律规定

《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定 ，夫妻双方应当平等协商
，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人 ”

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利 ，承担共同的义务 。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的
，一般认定无效
。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失 ，由擅自处分共有财产的人赔偿
”

《物权法》第一百零六条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的
，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的 ，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记
，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失 。当事人善意取得其他物权的 ，参照前两款规定
。”

法理分析 可见
，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意 ，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对
，支付了合理的对价，并进行了登记 。则从保护善意第三人 、维护交易秩序的目的出发 ，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权
。

(五) 城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。

法律规定

《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让
、转让或者出租用于非农业建设 。 ”，

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地
。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度
，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地 。
”

《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资源部国土资发〔2004〕234号)第(十三)款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地 ，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

法律分析 总的来说
，从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的
。加之其又涉及到多方利益博弈 ，要改变此类规定也很困难。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看
，又没有充足的理由支认定此类行为全部无效 。且农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已 ，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权
，只是不能取得所有权证
。《物权法》第一百五十三条虽然规定，宅基地使用权的取得 、行使和转让 ，适用土地管理法等法律和国家有关规定
，但其却明确了宅基地使用权是一种物权，既然是物权 ，权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定，司法实践中认定不尽相同
，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效 。如符合规划要求和用地条件，买房自用的 ，就应认定为有效
。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支援。

(六) 城市公房私自买卖的问题 。

根据建设部及各地 *** 的规定
，此类公房是禁止私自转让的
。但这些规定毕竟属于行政规章性质，并不是法律的直接适用渊源。另外 ，从现实看
，私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍，且在一定程式上相关公房管理机构也默认了此类行为 。所以 ，如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房
，则这种转让行为是有效的
。反之，则为无效买卖合同。

另外 ，有些地方的公房转让合同不同于其他的房地产买卖合同
，通常双方转让的是房屋的使用权，这样严格说就不再属于房地产买卖合同 。

如果第三人已入住的，建议房屋所有权人带上相关资料去当地律师事务所聘请律师做代理人提起民诉。如果第三人未入住
，那权利人完全可以不管
。

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