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【央视新闻客户端】

本期着重分析疫情对房地产行业竞争格局的影响
。

夏磊　随着国内疫情得到有效控制
，房地产市场正逐步恢复。前几期我们全面分析了疫情对住房需求，房地产销售、投资和融资的影响 ，本期我们着重分析疫情对房地产行业竞争格局的影响 。

集中度提升是我国房地产行业近十年的显著趋势，2016年930调控以来进一步提速
。2011－2016年
，TOP10 、TOP50和TOP100房企市占率年均提升1．5
、2．7和3．2个百分点，而2017－2019年分别加速至3．3、9．2和12．9个百分点。

1．　疫情之下 ，行业加速分化
，集中度短期大幅提升 。

2020年一季度，TOP10 、TOP50和TOP100房企市占率分别较2019年提升10．0
、11．0和7．8个百分点
。主要有两方面原因。第一 ，疫情考验房企资金链
，占资金来源50％的销售回款减少、资金支出2／3的刚性支出仍然可观 。抗风险能力弱的小房企加速退出。截止2020年4月8日，节后65天内共84家房地产开发企业破产清算 ，同比增加25．3％
，均为地方中小房企
。第二，大房企加大线上营销和折扣促销力度 ，销售受疫情冲击相对小。2020年1－3月TOP10 、50和100房企
，销售金额平均同比增速递减，分别为－15．7％
、－28．7％和－37．2％；而销售均价平均同比增速递增 ，分别为－1．8％、3．3％和4．1％ 。

随着疫情逐步被控制，住房需求平稳释放
。在稳定的市场环境下
，大房企销售规模增长，将推动行业集中度继续提升。2020年 ，预计全国商品房销售金额15．3万亿元
，同比小幅回落4．1％ 。而公布销售目标的33家TOP50房企，总金额比2019年增长9．5％ ，预计市占率比2019年提升6．5个百分点
。

2．　疫情过后
，大房企土地储备 、产品品质、融资能力
、成本控制、项目布局五大核心竞争优势凸显，保障业绩持续增长。

首先 ，疫情直接强化了大房企的土储和产品优势 。第一
，疫情促使地方政府放松拿地政策 、增加优质土地供应
。大房企抓住拿地窗口获取优质土地，拿地集中度提升。2020年一季度 ，拿地金额TOP100房企中
，排名前20拿地总金额占比29．9％，较2019年提升2．3个百分点 。此外 ，疫情加速小房企退出，大房企顺势并购
。2020年一季度
，房地产行业并购金额368．6亿元，同比增长702．4％。第二 ，疫情使居民更注重居住品质 。品牌房企的项目在产品定位
、户型设计、配套设施 、园林绿化
、建筑质量、物业服务等方面均具有显著优势
，去化更容易 、溢价更明显。

其次，疫情后的政策和行业环境 ，有利于大房企充分发挥融资
、项目布局和成本优势
。第一
，疫情后房企融资的流动性环境改善，但房地产金融政策仍将保持“连续性、一致性和稳定性” ，各融资渠道难以显著放松。一是开发贷 、信托融资
、信用债、海外债等主要渠道均有较高门槛
，大房企融资渠道更丰富；二是大房企低成本融资通道更通畅，抵押物充足 、信用资质更好 ，融资利率也更低 。以2019年TOP100中的上市房企为例
，2016－2018年，前10名平均综合融资成本分别为5．4％、5．3％
、5．7％ ，显著低于后10名的8．1％、6．7％和7．1％
。

第二，大型房企在拿地 、建安
、融资和管理成本上具有全方位优势
，其项目能在满足一定投资回报基础上腾挪更大的让利空间。疫情后“房住不炒 ”基调不变，刚需和改善购房者决策审慎、价格敏感度高 ，大型房企项目性价比优势凸显 。

第三
，疫情加大了单一市场波动风险
。2020年一季度，86个样本城市中有55个城市商品房成交面积降幅超25％。大房企项目多 、布局广 ，可灵活调整销售安排
、有效对冲单一市场风险 。疫情后住房需求平稳释放
，区域市场容量有限、竞争压力增加
。大型房企单城贡献低，可通过加大布局城市的项目拓展力度实现业绩增长。百强房企2019年销售数据统计分析显示 ，销售金额和布局城市数量显著正相关
，且每多布局一个城市 、销售金额增加30．1亿元 。

3．历经市场优胜劣汰，大房企将拥有更好的成本控制能力
、产品打造能力、抗风险能力 ，推动行业平稳发展 、防范化解金融风险
、改善居民居住水平

政策制定应顺应房企优胜劣汰趋势
，保障居民住房消费升级，维护行业平稳发展
。一是鼓励大房企通过收并购等方式消除中小房企资金链断裂造成的不良影响 ，支持合理的并购融资。二是保障居民合理住房消费，在供给端增加热点城市住宅用地供应、继续推进棚改 、加大旧改和老旧小区改造力度、发展租赁住房等；在需求端适度修正不合时宜的调控措施
，赋予地方更大自主权，因城施策支持刚需和改善 。三是可建立房地产调控模范房企指标体系 ，推广标杆房企经验。

企业经营应从拿地
、产品、营销三个维度持续升级
。一是优化拿地
，以降低风险 、提高周转
、控制成本；二是升级产品，更好地匹配市场需求；三是创新营销 ，推广和完善线上全流程营销。

夏磊　恒大研究院副院长　观点地产新媒体专栏作者

中国房地产总市值多少？

2020年12月11日
，由中国汽车工业协会主办的“2021中国汽车市场发展预测峰会
”在北京汽车博物馆召开 。本届峰会由中国汽车工业协会市场贸易委员会、汽车纵横全媒体联合承办，天津大学中国汽车战略发展研究中心和北京汽车博物馆作为支持单位 ，对本次会议的召开给予大力支持
。峰会上
，国家发展和改革委员会经济研究所宏观经济形势室主任刘雪燕做了主题演讲“2020年经济形势分析及今明两年展望”。以下内容为现场发言实录：

国家发展和改革委员会经济研究所宏观经济形势室主任?刘雪燕

刘雪燕：很荣幸，今天受邀参加中国汽车工业协会主办的2021中国汽车市场发展预测峰会 。

今年宏观经济形势格外引人关注 ，大家都知道自年初以来在新冠肺炎疫情冲击之下
，一二月份经济基本处于停摆状态，一季度投资负增长16% ，消费负增长19%，一季度经济负增长6.8%
，可以说是从未出现过的态势
。

后来在一系列扶持政策作用下，再加上疫情防控态势逐渐好转 ，经济呈现逐渐好转。如果用一个词来总结今年的宏观经济形势
，我觉得那就是修复，呈现逐月 、逐季度
、逐行业、逐领域的修复 。对于经济修复大家心怀疑问 ，当前经济修复到了一个什么样的程度
，供给和需求到了一个怎样的水平，我以我自己的观点来给大家做一个分析 ，供大家参考
。

经济增长二季度实现了单季转正
，三季度达到了4.9%，恢复到了上一年八成左右 ，但是这八成不是一个全面的恢复
，它呈现了结构性的特点。

从工业增长来看，恢复的速度非常快 ，工业增长到7月份已经超过了上年的增长速度，8 、9
、10连续三个月都高于上年同期
，10月份达到了6.9% 。

从服务业来看，大家也都有切实的体会 ，服务业总体恢复要稍逊于工业
，服务业大概修复到上一年六成左右，但服务业不同行业之间的差距也是非常大的
。像金融业、信息传输这些行业增长速度已经超过了上一年 ，但传统服务业中如批发零售业 、租赁商务服务
、住宿餐饮还是负增长
，总体来看服务业的修复要慢于工业。

从经济修复来看，我们一定会想是什么驱动了经济比较快的修复 ，虽然说我们还没有完全恢复到去年的水平
，但就全球经济增长来看，中国经济肯定是一枝独秀 ，我们要看一下是什么力量驱动了今年经济修复 。

今年驱动经济增长主要是三种力量：

第一是基建投资快速的增长。大家也都有感触
，今年出台了一些政策，比如说专项债规模扩大、抗疫特别国债下发 、预算内资金加快下拨等等支撑了基建投资快速增长
。快速增长体现在什么方面呢 ，今年基建投资高于上一年同期水平。基建投资上游连着的是原材料生产行业、装备制造行业，下游连着的是装备车辆消费
，也就是说基建这个链条非常长，从上游原材料到下游消费整体贯穿起来了 。

第二是房地产投资快速增长
。基本上从二季度以来 ，房地产投资就已经超过上年增速
，到了10%以上，即便最近几年来看 ，也属于快速增长。它和基建投资链条类似
，房地产投资也是上游连着原材料行业，下游连着许多房地产后链条的消费 ，比如说家具行业
、家电行业、建筑装潢行业等等 。

第三是抗疫经济规模的扩大
。大家也都有体会
，平均每天消费一个口罩，大家家里消毒水使用量比去年高得多 ，年初抢购酒精等等全部纳入抗疫消费里面去
，这个链条向上连着医药制造业 、化学原料制造业，向下连着医药消费行业。

三种大驱动力量带动经济从-6.8%一直恢复到三季度4.9%的增长 ，我们也看出来经济复苏是一个结构性的复苏 。

第一从工业行业来看，工业复苏主要是上游原材料行业增长比较快
，而中下游行业复苏还是比较慢的，大家可以看一下数字
。原材料行业二季度4.7%
、三季度到6% ，10月份是7.6%。二是装备制造业
，二季度9.5%，三季度到11.8% ，速度非常快 。三是化学原料和化学制品和医药制造业和工业相比整体是快的
。

第二政策效应持续显现。首先从需求端来看
，基础设施投资已经处于高速增长，超过了以往增长速度的水平 ，但是市场主导民间投资增长速度还是比较低的
，和上一年相比有一定差距，包括消费仍然低于上一年 ，消费对于经济增长贡献度是明显降低的
，去年消费对经济增长贡献率是58%以上，而今年只有34% ，降了差不多有40% 。

从供给端来看，今年出台一系列政策
，包括减税降费、专项债 、金融系统让利
、抗疫特别国债等，供给端的政策力度还是很大的。

第三短期性因素作用比较突出 ，我们分析经济常分成两种动力因素：一是短期性因素
，二是趋势性因素
。现在从经济总体态势来看，短期性因素是非常突出的 ，首先抗疫需求
，中西医品需求、抗疫物资需求处于短期爆发式增长，后期会处于逐渐回落或者是逐渐平稳的态势。另外由于国家疫情爆发时点和海外时点存在时间差 ，所以在我们复工复产逐步推进以后
，国外发生了大规模疫情，我们等于打了一个时间差 ，所以大规模抗疫物资出口一至出口速度达到40% 、50% 。

由于国外经济体经济结构和我们经济结构存在差距
，我们复工复产先与复商复市，也就是供给端恢复比消费端快 ，但是国外是反过来的，消费端恢复快于供给端
，也就是我们国家出口弥补国外经济体供需缺口，我们可以看到从这几个月出口数据来看不仅仅是抗疫物资出口迅速增长 ，包括像玩具
、服装、汽车 、家具等等传统优势出口产品增长速度也是大大超出了总体的预期
。比如说10月份
，尤其是玩具出口到了20%以上，而服装和汽车出口也是高速增长的态势。

第四风险因素也有所增加 。今年从年初以来宏观杠杆率上升了27.7个百分点 ，近期债券违约增多11月份以来
，国内债券违约累计金额是300多亿，本金超过了100亿 ，而且是国有企业违约金额大幅增长
，这是以往年度没有出现过的特征
。

对于四季度和明年经济增长，大家肯定也非常关注 ，其实四季度也基本上过完了
，但是我们统计数据还没有出来，各个机构
、各个学者都有自己判断 ，我也简单给大家分享一下。

四季度总体预计会延续三季度的回升态势，但是回升速度会下降
，预计四季度会回升到5.5%左右，低于上一年增长速度 ，因为消费没有恢复以前的水平
，等于三架马车里一架马车还有赶上原来的速度 。全年大概增长2%左右，全年经济总量会超过100万亿
。

从支撑动力来看 ，传统服务业我们认为修复会提速
，比如刚刚给大家提到零售或者说商务服务等等。另外一个支撑因素是随着消费逐步好转，消费品制造业 ，比如说像粮油食品加工、服装制造等等行业会有修复的态势 。

从明年情况来看
，我相信在这个时点上大家都非常关注
。

预计明年经济将延续修复的态势，加上疫苗上市以后 ，疫情防控应该会进一步的好转
，所以经济逐步恢复疫情之前的增长轨迹上。因为今年基数原因，明年同比数据可能会非常高 ，国际组织预测比如货币基金组织预测明年增长会到8.2%，还有一些机构预测可能会到9%的增长速度上
，我们自己预测明年是8%左右的增速 。

所以现在很多机构也在建议明年不再设置经济增长目标，今年我们没有制定工作目标。大家都知道我们出了3.6%的赤字率 ，很多机构通过赤字率倒推增长速度
，因为这也是我们思维惯性，我们每年都会出一个增长目标为全年经济增长定调
。

因此我们建议明年需要设置一个定量目标 ，刚刚我也给大家分析了
，不设置也会通过各种指标倒推，而且?“十四五 ”建议中也提出规划中会设置增长指标 ，明年是“十四五
”开局之年
，为了和“十四五”规划对接我们也需要设定一个增长目标，怎么来设定呢？我刚刚说同比会引起误解 ，所以提了一个比较学术的名词
，可能大家对于这个名词感到比较陌生，叫季度GDP环比折年率 ，其实我们都在接触这个指标，只是对这个名词说得比较少。

今年一季度美国经济增长速度使全球哗然
，我们是-6.8%，美国-32.9% 。为什么美国-32.9%？其实美国公布的是季度GDP环比折年率
。

它有几个好处 ，如果经济平稳时
，环比是和同比非常相似，而且能反映经济最近发展趋势 ，所以提出了学术探讨
，希望以这个指标作为一个辅助定调明年经济增长。

对于其他目标的设置有一个简单的想法，首先CPI建议3.5% ，留足了空间
，二是新增就业恢复到1100万 。三是调查失业率，恢复疫情前水平
。

我们建议赤字率不必急于回到3以内 ，一方面保持稳健
，另一方面和今年相比有所回收。二是建议发行疫后特别国债 。三建议地方专项债扩张规模有所回收，但和今年相比总体规模仍有所上升
。

另外 ，加大中央政府转移支付力度，对于政策退坡
，建议政策退坡分梯度 、分行业、分区域逐步退坡过程，不要造成一刀切或一次性退坡。

对于货币政策大家提的也非常多 ，我们比较关注是M2增速 。明年M2增速要和国内生产总值名义增速相匹配
。

防范重点领域风险
，这个比较多，我不再一一给大家阐述了。

我就分享到这里 ，谢谢各位！

本文来源于汽车之家车家号作者
，不代表汽车之家的观点立场 。

重磅房地产报告即将发布 全国297个城市凭什么才具有投资价值

截至2020年9月16日，中国房地产上市房企总市值为43262亿元 ，较6月底上升近3000亿元。中海地产
、龙湖集团等企业
，2019年业绩得到稳步增长，负债结构也相应调整 ，股票价值受到资本市场高度认可
。

扩宽拿地方式
，企业可通过收并购大幅度纳储，推动业绩高速增长 ，增强资本市场对企业的信心。如新城控股采用“商业+住宅 ”的方式获地，金茂利用城市运营商角色拿地
，阳光城、蓝光发展 、融创中国等企业积极利用收并购方式获取土地资源，还有越来越多的房企布局城市更新 ，其目的都是为了用更低的价格获取更充沛的土地资源 。

扩展资料

市场分析：

房企市值增长一方面受宏观经济发展影响
，另一方面受到自身的成长性和盈利能力的限制
。2020年的影响下，房地产行业也开始进入自我调整期 ，部分中小企业宣布破产
，行业集中度进一步提升。

截至2020年6月30日，上市房企的总市值缩水近6300亿元 ，房地产板块防御性需加强 。2020年下半年
，随着房地产市场回暖，上市房企总市值也逐渐上升

凤凰网——2020年风财讯房地产企业总市值排行榜

房地产市场正发生着深刻变化
。

2020年以来 ，中央坚持“房住不炒
”调控基调不变
，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时调控攻策由过去的抑制需求端为主 ，逐渐向供给端发力转变，长效机制不断完善
，金融
、土地、财税等方面的调控政策接连发布，以稳定市场预期。

在此背景下 ，全国各级城市的房地产市场现状如何？未来的发展前景怎样？10月26日
，以“锚定价值，理性求进”为主题的第十一届中国价值地产年会将在深圳举行 ，每日经济新闻联合中指研究院将重磅发布《全国297个地级以上城市房地产开发投资吸引力白皮书》(以下简称《白皮书》)
，从人口 、交通
、产业等方面对297个地级以上城市的房地产投资吸引力进行深入分析 。

近日，中指研究院常务副院长黄瑜在接爱《每日经济新闻》记者专访时 ，就《白皮书》相关问题进行了说明
。

房地产市场整体表现较为活跃

总体来看
，房地产市场仍旧向好。2020年全国商品房销售面积为17.6亿平方米，同比增长2.69% 。其中商品住宅销售面积15.5亿平方米 ，同比增长3.2%
。

国家统计局最新数据显示
，今年1~9月份，全国商品房销售面积130332万平方米 ，同比增长11.3%；比2019年1~9月份增长9.4%，两年平均增长4.6%。商品房销售额134795亿元
，增长16.6%；比2019年1~9月份增长20.9%，两年平均增长10% 。

“2021年 ，地级以上城市房地产开发投资吸引力TOP100城市中
，成都、西安 、长沙等部分中西部核心二线以及合肥
、无锡、惠州 、常州等热点城市群内部城市排名上升较快。 ”

黄瑜认为，2020年以来 ，房地产市场整体表现较为活跃
，但不同城市分化更加明显，东部核心城市群城市恢复节奏快 ，交易市场及土地市场热度均较高
，而东北
、中西部的部分城市，市场活力不足
。

“其中 ，成都作为国家历史文化名城之一
，多年来经济实现快速和高质量发展，电子信息产业、医药健康产业等产业竞争优势不断提升 ，叠加人才引进政策频发，人口持续流入
，近十年常住人口增加582万人；近两年成渝双城经济圈规划利好释放 、交通网络不断完善等，进一步提升了城市投资吸引力 ，2021年房地产开发投资潜力提升至全国第6位。”

总体来看
，面对“三道红线
”融资新规、“两道红线”房贷新规
、22城“两集中 ”供地等政策，房企投资、营销等经营管理难度加大 ，未来深耕具有发展潜力且适合自身特点的城市将是企业投资的重要聚力点 。

三四线城市楼市分化将加剧

《白皮书》中的“城市房地产开发投资吸引力评价模型
”包括2大维度 、12个方面
、近50项具体指标
。市场容量和增值潜能是研判城市房地产开发投资吸引力的两大维度
，其中市场容量涉及人口基础、经济实力 、产业创新
、交通配套等八个方面，增值潜能涵盖供求关系、房价支撑 、市场热度
、需求满足等四个方面。

“在这些因素中 ，人口因子是决定房地产市场容量和增值潜能的关键因素
，人口聚集是城市竞争力的直接体现，城市经济、产业 、收入
、交通等因素都将通过影响人口流向 ，进而对房地产市场容量产生影响
，此外，人口基础也通过需求端间接影响市场增值潜能 。”黄瑜表示 ，区域的人口、产业 、交通相互作用共同决定了房地产开发投资吸引力
。

在政策引导下，城市群和都市圈的经济和人口承载能力将进一步增强
，未来京津冀、长三角
、珠三角、成渝 、长江中游等核心城市群及都市圈，房地产市场发展优势将更加凸显。

针对不同城市 ，黄瑜表示
，“一线销售存量房市场相对较大，新房市场成交量相对有限 。2021年下半年全国市场调整压力增加 ，一线城市市场韧性较强
，供应端改善下成交规模保持高位，一线销售占比有望保持稳定
。 ”

而二线城市新房市场规模较大 ，杭州
、南京、成都 、西安等城市近些年人口增长迅速
，住房需求增加，新房市场空间较大 ，这部分城市随着新房供应量的不断增加
，短期市场规模仍有一定支撑；另有部分城市市场处于调整通道，如部分东北
、西南地区城市 ，短期市场规模或将继续缩量，但中长期来看
，二线城市作为全省或区域的中心城市，未来市场仍有释放机会。综合来看 ，二线城市市场份额仍有望稳中有增 。

针对三四线城市
，黄瑜认为“市场分化将加剧
”，部分经济基础较弱的三四线城市人口持续净流出 ，城市产业经济发展在一定程度上有所放缓
，新房市场规模缩小或将延续
。热点城市群内部部分三四线城市经济基础相对较好，叠加城市群区域规划不断落实 ，城市发展或将有所加快
，房地产开发投资潜力亦有所提升。整体来看，三四线城市的市场份额或稳中略降 。

土拍市场降温短期影响有限

近期 ，重点城市第二批集中供地整体降温但城市间和城市内市场热度分化进一步加剧
，深圳等城市多宗地块竞价达到地价上限，武汉和重庆多数地块以底价成交 ，北京也有多幅地块因无人报名而延期。

显然，这是土地供应市场自今年2月以来22城实施“两集中”供地政策以来的调控结果
，集中供地政策给房企投资、营销 、融资等均带来新的挑战
。

对造成近期土地市场迅速降温的原因，黄瑜表示 ，“一是资金持续承压下房企拿地能力及拿地意愿下降。三季度企业融资环境偏紧
，叠加楼市降温
、房贷放款变慢导致销售回款受阻，房企资金压力不断加大 ，拿地能力下降 。同时
，企业对当前市场预期普遍较为悲观，拿地再投资意愿不足
。 ”

“二是第二批集中土拍规则调整对房企要求提升 ，同时部分远郊区地块吸引力有限。土拍规则调整提高了企业参拍门槛
，严格房企购地自有资金来源审查，竞品质、定品质等要求提高 ，部分城市采取竞自持 、竞人才公寓
、现房销售等方式
，企业拿地意愿减弱 。同时，部分城市二批次的部分地块区位相对较差 ，且所在区域潜在供应多，竞争激烈
，导致最终撤牌或流拍
。
”

不同企业面对如今的市场环境有不同的机遇，黄瑜表示 ，“今年下半年以来
，各地调控政策密集出台。据统计，三季度各地出台调控100余次 ，政策效果持续显现
，市场调整压力增加，叠加房地产金融审慎管理发力下房企资金端持续承压 ，房企拿地意愿在一定程度上受到抑制 。国企经营杠杆普遍较低
，且资金和融资存优势，今年以来在土地市场表现较为活跃 ，在重点城市第一批、第二批集中供地中积极扩储
。”

值得注意的是
，当前重点城市土拍规则普遍要求达到最高限价后摇号或一次性报价确定竞得人，叠加全国土地市场整体降温 ，经营稳健的民企亦迎来拿地窗口期。除此之外，民企持续深耕具有品牌 、资源优势的城市和地区
，或能更好地把握市场机会 。

但黄瑜也同时认为，土拍市场的表现并未改变城市基本面
。“目前来看 ，土地市场降温是房企拿地能力、拿地意愿下降及土拍规则升级造成的短期阶段性现象
，而城市基本面并没有发生太大变化 ”。

“土地市场热度是研判城市房地产开发投资吸引力指标体系当中的一个重要指标，对房地产开发投资吸引力有一定影响 ，但短期影响有限 。
”

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